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基于性价比一致原则的房地产价格计算
〖基本思路〗
本价格计算方法的基本出发点是尽量保证每套房屋的性价比一致。
性价比中的价格是指单位销售面积的价格。而性价比中的性能，则应该是多方面的指
标综合加权评价而成。
应该选择多个重要的性能指标来评价某套房屋的综合性能，例如：
1)楼层（楼层高低）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/园景等其他景观
4）宁静(所处位置的宁静程度）
5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度)
6)朝向(该房屋方位朝向的优劣）
7)视野(视线是否受阻及视野开阔程度）
8）私密性
以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映
其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标,通过分别评价并加权汇总来计算其横向
的综合性能；各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定.
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〖计算流程〗
〖计算步骤〗
一、确定均价
均价通常根据项目销售目标而定.在确定目标均价时，常用以下几种定价方法：
1．成本加成法
即通过核算项目开发建设各项成本,加上目标利润,反推销售单价。
2．市场比较法
以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。此种方法应该评价分析
相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位.
3．消费者心理价格法
通过调查了解消费者的心理承受价格而制定销售价格.实际应用中，消费者实际购买
的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承受价格。
在制定目标均价时，通常需要将以上3种方法综合运用.
二、确定楼层价差
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确定楼层价差有两种方法,一种方法是每个楼层都存在楼层价差。纵向楼层价差根据
地域和形态的不同而不同.在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20～50元/m2，顶层
价格通常最高；小高层住宅的楼层价差通常为15～30元/m2，顶层价格通常最高；多层住
宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高(也存在底楼和顶楼带花园而
价格最高的情况）。
另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。即将楼栋各楼层分为
若干楼段，每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差,但楼段之间存在楼段价差。采用楼层
分段价差方法时,楼段价差通常在50～100元/m2，每个楼段通常包括5个楼层左右。
三、确定横向房屋价格系数
计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。
前文已经提到，计算横向的房屋价格系数时,考察了7个关键指标：水景、山景、宁
静、户型、朝向、视野与私密性。
为了简化计算，选择某一普通楼层（本计算方法中选择中间楼层）为基准楼层进行评
分,并以此为基础搭建价格框架。若有部分楼层有特殊变化,则在搭建的价格框架基础上进行
局部调整。
具体计算时分为以下四个步骤:建立评分标准--权重设置-—分项评分——加权计算.
四、搭建价格框架
通过Excel软件可以实现价格框架的搭建和计算.
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