2022北京住房租赁职住平衡评价报告.pdfVIP

引言

居住、工作、游憩、交通是《雅典宪章》对城市四大功能的定义，历经近百年，其思想

对今天的现代城市运行发展状况研究依然有着深刻影响。“职住”作为城市核心功能，直接

决定了城市运行成本，更是从人的视角审视城市空间绩效、功能布局结构的有效路径。

职住平衡水平是居住、就业、交通三大系统在空间及功能相互影响与配合的综合结果。

对于租赁人群而言，由于租房比购房在区位选择及更换方面更具灵活性，其平衡度理应更高、

极端通勤比例应当更低。“租赁职住平衡”或其反面“租赁职住分离”，在城市“就业机会”

空间结构相对固定的情形下，更大程度上反映了“租房机会”即城市租赁住房供给侧存在的

问题。

贝壳研究院围绕个体观测对象，以可逐一匹配的就业及居住位置的合理性评价为出发

点，构建租赁职住平衡指数（TenantsJob-HousingBalanceIndex），以住房消费全生命周

期的始点即“租住”为观察对象，通过指数设计、重点城市指数测算，并聚焦北京市，进行

分行政区、分商圈测算及典型商圈特征分析，快速刻画出租赁职住矛盾突出的空间区域，全

面展现北京租赁人群的职住平衡水平的图景。

目录

一、贝壳租赁职住平衡指数1

二、城市篇1

城市职住平衡指数与承载人口规模呈负相关1

北京85万租房人每日单程通勤距离超20公里2

三、城区篇3

职在石景山租得最近，近8成职住距离10km3

地区经济活动越活跃，职住平衡压力越大3

四、商圈篇4

望京：最热门就业商圈4

回龙观：最热门租住商圈5

四五环之间工作，职住分离度最高5

职住热力空间错配，苏州桥职场人半数租住10km外6

五、典型就业商圈篇7

CBD：每近1km月租多付250块7

中关村：更多人租住在10km外回龙观8

三里屯：租远10km月租省3000元9

六、应用场景与租赁供给建议12

使用职住平衡指数划分城市类型，租赁供给策略分类制定12

使用职住平衡指数勾勒城市租赁住房供需错配重点区域12

针对职住分离度高成熟建成区以盘活存量住房为核心路径12

一、贝壳租赁职住平衡指数

职住平衡的测度大致分为三类，比例平衡指标类、过度通勤指标类、可达性指标类。第

三类可达性指标以其不受评价单元尺度影响，不过度依赖通勤维度指标主观判断，而广泛运

用。基于可逐一匹配的就业及居住位置的合理性评价为出发点，构建针对租房人群的贝壳租

赁职住平衡指数（TenantsJob-HousingBalanceIndex），

∑拥有合理职住距离的就业人数

贝壳租赁职住平衡指数（−）=

∑就业人数

针对所有采用租赁居住形式的人群，就业于研究区域范围内，拥有合理职住距离的人数

占区域内就业总人数的比例，即为该区域租赁职住平衡指数。其中，学术界关于通勤距离合

理区间判断，例如9.7km-12.9km（Levingston，1989），4.8km-16.2km（Deakin，1989），

基于研究者对评价区域就业、居住、交通系统综合条件的主观判断，并无统一结论。结合合

理通勤距离、通勤时间文献综述及空间距离与通勤距离修正系数，本研究最终使用职住两点

空间距离10km作为评估阈值。指数越高，则评价对象内拥有合理职住距离人数越多，则职

住平衡度约优；指数越低，则评价对象内拥有合理职住距离人数越少，则职住分离度越高。

职住平衡水平是居住、就业、交通三大系统在空间及功能相互影响与配合的综合结果，

在应用分析层面，基于贝壳找房平台租赁数据，研究组首先聚焦于租房人群的职住平衡研究。

由于租房比购房在区位选择及更换方面更具灵活性，其平衡度理应更高、极端通勤比例应当

更低。“租赁职住平衡”或其反面“租赁职住分离”，在城市“就业机会”空间结构相对固定

的情形下，更大程度上反映了“租房机会”即城市租赁住房供给侧存在的问题。租住作为住

房消费全生命周期的始点即“刚性居住消费”，租赁职住平衡指数（以下简称“职住平衡指