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房地产开发贷款实操指南

本篇具体介绍开发贷实操要点。

1、贷款前置准备？虽然银监会没有明确要求，但商业银行对项目所在区位是

有限制的，所以拿地前要与银行进行沟通，尤其远郊或者四五六线城市要提前做

好沟通，是否能做开发贷，是否能拿到低成本开发贷，避免投资测算时的融资不

能实现或者不能按照既定成本实现，直接影响项目的ROE及股东IRR指标，导致

项目未预售即面临不利局面。

2、谈判要点，开发贷谈判注意什么？期限、利率、增信措施，是任何融

资都关注的重点。

1.期限：地产开发业务期限授信期限一般是3-5年，根据销售进度进行还款，

比如：销售进度达到50%须偿还50%贷款，销售进度达到70%须清偿贷款，所以

需要关注银行贷后管理执行力度，是否可酌情延长贷款期限，因为开发贷利率确

实比较具有优势，适合延长使用期限进行再投资；对于可能滞销项目，要关注每

年的最低还款额，尽可能延缓偿还至贷款到期日，前一两年每年只做象征性偿还，减

少股东资金占用；

2.利率：根据融资主体及其控股股东的资信状况，银行会做相应的定价，但

不同银行的利率水平受其行内FTP的影响，会存在一定差异。具体来说，四大行

贷款利率相对较低，得益于其揽储优势，但贷款审批及监管相对严苛；股份制银

行资金价格整体略高，但也具备与四大行竞争的能力，其政策相对灵活；当地城

商行，很多都有当地国资委控股或参股，在本地银监机构具有良好的关系，其灵

活度可能更高，包括后面谈的放款进度、贷后管理等都会具有一些优势，但天下

没有免费午餐，贷款利率会更高；

3.增信措施：一般来讲，如果企业资信良好，项目所在区位尚可，抵押即可

满足增信需求，重点关注是否需要项目股权质押或者股东担保。抵押外的额外增

信措施可能影响集团整体的信用评级从而进一步影响企业以后的融资成本。至于

在建工程抵押，对于快销项目，一般不建议做，因为销售进度快，会面临大量的

解抵押及补充抵押物或者保证金工作，并无实质性效果，相反对于滞销项目或者

产品，在建工程可以大范围用来作为抵押品以获取更大额度低成本开发贷融资。

资金利用效率决定开发贷的真实成本，重点关注：提款、销售回款、存量资

金收益。

开发贷资金用途是用房地产开发建设，原则上应该按工程款付款进度受托支

付给乙方单位，销售回款封闭管理。所以要关注以下几点：

1.前端提款：授信金额、首笔提款金额、提取期限以及路径

授信金额：项目资金需求（即发改委备案总投扣除土地款与总投的70%孰大），

土地抵押率、在建工程抵押率比例多大，这些共同决定了开发贷额度，重点关注

授信额度是否充足，是否能充分覆盖资金需求，充分利用抵押物价值；

首笔提款额度及路径：重点关注是否支持高比例预付款，80%如以上；一般来

讲受托支付给总包单位，而总包合同占总投比例不足以覆盖开发贷额度，是否支

持签订补充合同进行提款，或者签订其他材料采购合同进行提款；首笔提款的

终极目标是提款到土地款的抵押值，这样的开发贷等于做了非标类前融，而资金

成本具有非常大优势；

提取期限：首笔融资提款时间一般要在取得施工证后一个月内，第二笔提款

对工程形象进度要求是什么？是否可以通过提高授信，提高首笔提款比例，一次

性将拟投放额度全部投放用足土地抵押值；

2.后端回款：销售回款是否严格按照规定进行封闭管理，销售回款从监管账

户提取后，能否在清偿贷款前为股东所用，这关系到资金的使用效率，影响真实

的融资成本，最坏的情况就是销售回款封闭给银行做贡献，贷款支付利息给银行

做业绩，这种情况要坚决杜绝。退一步讲，为了贷后管理及监管要求，可以满足

关键时点资金留在项目，但不能成为常态，如果资金闲置且不能为股东所用，就

要沟通归开发贷；

3.存量资金收益：监管账户资金一般会滞留在放款银行，这部分资金收益，

也影响企业真实融资成本，能否做协定存款，协定利率能否进行上浮，都会影响

企业最终真实成本，需要在谈合作时沟通清楚。

总结谈判目的：是要获取成本低、期限宽松、资金投放进度快、无需额外增

信、贷款管理宽松的资金，但这几个条件同时满足并不容易，银行也会将其资产

端和负债端的收益进行综合考虑，企业需要根据不同阶段的不同诉求，选取适合

自己的融资，比如，企业为了资金的灵活度和使用效率更高，可能会接受成本略

高的融资；在