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房地产危机导致的工程款

坚持“房住不炒”定位，坚持全面落实稳地价、稳房价、稳预期

的长期调控目标以来，国家实施了一系列的配套政策措施，随着配套

政策措施的不断落实和完善，以房地产企业为代表的建设单位资金日

益紧张，众多房地产企业频频陷入资金和信用危机。特别是今年某超

大型房地产集团公司资金链出现严重断裂，濒临破产所引发的连锁反

应，造成了大批施工企业无法按时收到工程价款。

对于经营状况恶化但又不符合破产条件的发包人即濒临破产的

发包人，如何实现向发包人主张工程价款并减少损失，实现早拿钱、

快拿钱、多拿钱目标是众多施工企业共同关注的问题。为此，笔者围

绕上述目标，根据司法实践提出以下八大对策，仅承包人参考。

尽早争取有利管辖

１．未约定仲裁条款的建设工程施工合同，承包人应尽早向建设

项目所在地人民法院起诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民

共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔２０２０〕２０号）第二十八

条规定和《民事诉讼法》第三十三条规定，建设工程施工合同纠纷案

件属于专属管辖，由建设项目所在地人民法院管辖。承包人获悉发包

人濒临破产后，应当尽早向建设项目所在地法院起诉，否则，承包人

和发包人的建设工程施工合同纠纷案件可能会按照最高人民法院的

要求执行导致被集中管辖，比如发包人是恒大集团有限公司及其关联

企业的建设工程施工合同纠纷案件均按照网传但未公开的《最高人民

法院关于将涉恒大集团有限公司债务风险相关诉讼案件移送广东省

广州市中级人民法院集中管辖的通知》执行导致被集中管辖到广州市

中级人民法院。

２．未约定仲裁条款或仲裁条款约定不明或仲裁条款无效的建设

工程施工合同，承包人应当尽早与发包人协商达成仲裁条款，并尽早

申请仲裁。承包人应当尽早和发包人协商达成合法有效的仲裁条款，

约定向仲裁效率高的仲裁机构申请仲裁，比如潍坊仲裁委员会等。潍

坊仲裁委员会之微信公众号“潍坊仲裁”２０２１年１１月１６日发

表题为《增长３５０％越来越多银行选择潍坊仲裁》文章称“有案必

立，有案即立，当天立案，当天开庭”。依据《仲裁法》第五条规定，

仲裁条款有效的案件由仲裁机构审理，法院不予受理；故仲裁条款有

效的案件可以排除最高人民法院发布的集中管辖政策。

３．约定仲裁条款的建设工程施工合同，承包人应当尽早与发包

人协商变更仲裁条款，并尽早申请仲裁。承包人应当尽早和发包人协

商变更仲裁条款，约定向仲裁效率高的仲裁机构申请仲裁，比如潍坊

仲裁委员会等。

尽早申请诉前或申请仲裁前财产保全

承包人应当尽早按照《仲裁法》第二十八条和《民事诉讼法》第

一百零一条等法律法规规定以及各地司法实践操作，尽早申请诉前或

者申请仲裁前财产保全；依据《民事诉讼法》第一百零三条等法律法

规规定采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法对发包人的财

产进行财产保全。

尽早主张优先受偿权

１．应当尽早通过以房抵款这一协议折价方式向发包人主张优先

受偿权。

依据《民法典》第八百零七条规定，除涉案工程不宜折价外，承

包人可以与发包人协议将案涉工程折价，建设工程的价款就该工程折

价的价款优先受偿；将有争议的工程款和无争议的工程款进行区分，

先就无争议的工程款通过以房抵款的协议折价方式向发包人主张优

先受偿权。如果发承包双方就案涉工程价款存在争议，可以先就无争

议的工程价款先行通过以房抵款这一方协议折价方式向发包人主张

优先受偿权，有争议的工程价款再另行主张优先受偿权。实务中，也

有典型案例支持该观点。

２．无法通过第１种协议折价方式主张优先受偿权的，应尽早申

请仲裁或者起诉主张优先受偿权。如果发承包双方就案涉工程价款存

在争议，可以先就无争议的工程价款先行申请仲裁或者起诉并主张优

先受偿权，有争议的工程价款再另行主张优先受偿权。

尽早争取第三方对工程价款承担支付责任

争取第三方对工程价款承担支付责任的途径主要有：（１）承包

人应当尽早向发包人争取并由其协调第三人就工程价款支付提供担

保责任。（２）承包人向发包人争取并由其协调第三人作为共同发包

人。（３）承包人向发包人争取并由其协调第三人加入债务，承包人

可以依据《民法典》第五百五十二条规定要求加入债务的第三人承担

支付工程价款的责任。

尽早停工，减少损失

案涉工程未完工的，承包人应当依据《民法典》第五百二十七条

的规定依法行使不安抗辩权，尽早停工，减少损失。新乡市津都奶业