上海明珠路项目市场分析报告.pptxVIP

;壹、地理篇;人民广场;徐泾区位(二);徐泾镇;徐泾交通环境(公路);徐泾地域板块划分;徐泾板块特点;贰、市场篇;项目背景

;一、市场产品细分研究;徐泾地域在上海房地产市场中特殊地位

徐泾地域崛起——上海别墅发展第二次浪潮(90年代末);本案;1、别墅市场供求（宏观）;2003—年上海别墅上市量预测

当前,上海别墅市场保有量超出800万㎡(约为850万㎡)。;当前别墅市场供给结构

1、总量上供过于求；

2、供给结构上失衡，独栋别墅开发量过大，类别墅成稀缺产品。;独栋别墅;2、徐泾地区分墅市场发展;类别墅产品成为市场稀缺产品;徐泾地域主要别墅个案面积分析;主要别墅楼盘市场表现（月均销售速度）;西郊大公馆;徐泾地域代表楼盘;徐泾地域代表楼盘;建筑效果图;建筑外立面;徐泾地域代表楼盘;小区一景;;徐泾地域代表楼盘;现场实景照片;小区平面效果图;建筑外观效果图(一);３、徐泾公寓市场现实状况;如前所述，徐泾地域是作为一个纯别墅区而为人们所认知。

公寓房开发长久以来基本处于空白状态，近期虽有零星开发量，不过体量太小，对徐泾地域区域市场根本不能丝毫组成影响。

早期楼盘如金水湾，广虹公寓早已售磬。

当前在售仅一个楼盘：上海豪都国际新城。

因为市场开发量长久处于低位状态，造成市场供不应求。

作为别墅区，徐泾是一个中高档别墅区，其针正确是金字塔上层客源。而对于公寓市场来讲，徐泾提供是非常低级次公寓产品，其针正确是区域内客源，从少许个案市场反应来看也验证了这一点。

;西郊大公馆;代表楼盘(公寓);主力户型(一);主力户型(二);二、竞争识别;区域外竞争;区域外竞争;区域内板块竞争;区域内板块竞争;

无疑，未来市场竞争将很大程度上影响市场表现。

从当前掌握资料来看，区域内,本案未来竞争对手主要有三个:

沪青平公路和明珠路圣地维拉。

另外，位于振华路徐泾中路大华云庭，从产品类型看也将对本案产生竞争。

同时,位于沪青平公路上高富丽源名邸,将于11月底开盘,产品上与本案有一定类似.

;西郊大公馆;徐泾地域重点别墅个案分析

A、大华云庭

开发商：大华集团

位置：振华路/徐泾中路

??品：联排别墅/独立别墅

项目规模：8.66万㎡

当前进度:基础

开盘:预计上六个月;徐泾地域重点别墅个案分析

B、圣地维拉

开发商：蓝溪房产

位置：沪青平公路/明珠路

产品：小高层，酒店

项目规模：约10多万㎡（详细数据尚不详）

当前地块状态：空地

工期安排：年末明初开工

开盘：明年上六个月

;徐泾地域重点别墅个案分析

C、高富丽源名邸

位置：沪青平公路1509号

开发商：上海高富房产发展有限企业

开盘时间:11月底

容积率：0.7

产品：双拼别墅/联排别墅

占地：3.09万㎡

建筑面积：2.1万㎡

户数：约70余户

价格：10000元/㎡(预计)

;区域外个案竞争;二期;二期建筑外立面(一);127M2;四、价格判断;别墅价格走势（独栋）;别墅价格走势（独栋）;公寓价格行情;叁、项目立地篇;本案位置及周围环境;优势：

属徐泾集镇区,交通等基础配套相对很好。

劣势：

项目地处城镇结合部，北部为工业区，商服设施较差。;机会：

介于市区和青浦新城之间，两地联动发展对区域促进显著。

风险：

城市规划中并未把当地域发展提到一个比较高高度。;演示完成

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