写字楼市场势必出现井喷式的发展态势.docx

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写字楼市场势必出现井喷式的发展态势

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杨淑媛

一、《商务写字楼等级评价标准》的意义和成效

（1）社会经济持续发展的必然需求

纵观我国写字楼发展的历程，写字楼从最初单一功能发展到当前的多样化、国际化，从以外资开发为主逐渐发展到当前的以国内开发商为主，从北京、上海、广州等一线城市的蓬勃发展到当前的二线城市与一线城市写字楼建设差距的缩小，由于城市发展、规划理念的差异，致使各地方写字楼建设标准的不统一，导致客户对于写字楼品质认定的不清晰，它直接关系到业主的投资效益及投资风险，并对写字楼后期资产运营、日常维护管理、保值增值产生极大影响。因此从社会经济角度来讲，写字楼经济本身对写字楼等级标准的出台是迫切的和必要的。

（2）规范和提升市场行为，提高写字楼开发能力和品质

标准从技术层面对写字楼的开发、建设、运营管理提出更多的技术性要求，利于指导企业开发建设，便于国内外客户正确选择办公地址，规范市场行为。比如在标准中关于“区位与城市设施的评价规则”一项，细分了“所在城市功能区域”、“区域（街区）功能特点”、“城市道路设施”、“城市公共交通”、“城际交通”、“城市设施环境”、“环境质量改善”等等。而这里细化的每一项又都分别明确了更为详尽的定性定量指标，如“所在城市功能区域”中又划分出中央区、核心商务区、科研信息产业聚集区、交通完善便捷成熟商业区四个方向，指导性强，实操性强，对于提高写字楼的开发能力和提升楼宇自身品质意义深远。

（3）顺应国内外大环境，满足生态环保需求

标准的诸多细节突出和强调了以人为本、可持续发展理念，彰显了当前国际大环境下的环保概念，对建设绿色低碳、节能降耗型写字楼起到了行业引导作用。从使用者的角度来讲，它不但极大的提升未来办公环境的质量，包括健康风尚、舒适安全、低碳环保等功能的提升，更重要的一点是它满足了使用者需求的多样性，尤其精神层面的需求，一个好的商业楼宇，会让它的使用者产生一种完全的自豪感和依赖感，就如我们参观的新保利大厦，建筑设计新颖、功能先进，注重环保与节能，是一座集甲级写字楼、博物馆、商用于一体的绿色智能化大厦。被誉为北京新地标。她特有的钢框架-钢筋砼筒体混合结构，涵盖了悬挑结构、悬索结构、大跨度桁架结构等多项国际领先的复杂技术，让入驻的客户产生了无可替代的自豪感，以至于因为这份自豪直接导致了“在北京除了新保利大厦，哪里也不去的做法”，这在某种意义上来讲，确保了租客的稳定，租客的稳定又确保了经营环境和经营品质的稳定，经营环境和经营品质的稳定有实现了经营收益的稳定，完全实现了这条社会生态链条上全方位的共赢状态。

总之，《商务写字楼等级评价标准》的颁布实施，让开发建设单位、经营管理单位、租赁使用单位在行为上都有法可依，有据可循，有例可考，它不将引领这行业走向专业化、科学化、规范化。

二、《商务写字楼等级评价标准》实施的建议

任何事物都是变化和发展的，要保持标准在行业的先进性、前瞻性、引领性，就要顺应它的发展，就要与时俱进，时刻洞悉市场和需求的发展变化，建议建立一个动态管理跟进系统，随时跟进市场和需求的变化，以年度为单位周期定期调整、更新部分不适用条款，专刊定期发布。

《商务写字楼等级评价标准》从2011年的接受住房和城乡建设部科技司委托进行课题调研，到2014年4月获得中国工程建设标准化协会批准，到8月1日的实施，再到2017年5月商业和旅游地产专业委员会的修订修编，这个过程足以说明标准在实施过程中进一步改进的必要性。

三、《商务写字楼等级评价标准》关注的重点

商务写字楼等级评价的标准具体详实，而且每个方面都是不可或缺的，本人认为“区位与城市设施”、“场地规划与室外环境”、“工作场所质量”、“室内环境与设备设施”、“运营与服务”等五个方面都应该给予同等的关注，唯有如此才能做商务写字楼等级评价工作。

四、我国目前在商务写字楼的开发与建设方面优势和弊端

关于我国目前商务写字楼的开发和建设，开发商和用户普遍关注的共同环节无外乎天然优质的采光、高效运转的电梯、数量充足的停车位、服务贴心的物业、专业时尚前沿的独特设计，环保低碳节能的实现手段等等。本人对于商务写字楼开发建设方面的问题的认识过于肤浅，言讲无益，唯有一点就是本人非常看好商务写字楼的前景，所以希望在商务写字楼的开发建设者能站在政治高度，在关注民生，造福使用者的前提下，合理合法降低建设成本。

五、写字楼管理方面的经验与实践

商务写字楼是经济高速发展的产物，其商品属性从客观上要求物管公司要以科学化、专业化的管理服务，实现物业保值增值。本人在多年的物管实践中，深刻体会到商业写字楼的管理服务要着重把握两个方面：一是建立完善的服务质量标准体系和工作流程，实现物管服务的优质高效，二是在保证服务质量的前提下，科学合理地控制运行成本、增加经营收入。优质高效