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房地产开发成本分类及核算的具体范围

一、开发成本类

开发成本按用途可分为如下四类：

1、土地开发成本

指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本

指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项

费用支出。

3、配套设施开发成本

指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品

成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托

4、代建工程开发成本

指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外房的其他工程（如市

政工程等）所发生的各项费用支出。

以上四类开发成本，核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分

为加下六个成本项目:

1、土地征用费及拆迁补偿费

指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用

主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置

费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回

迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

“大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”按建设项目的建，筑面积计征，具体

标准交应当关注各地方政府的相关规定。般情况下，如果没有足额城纳大政配套费，规划

部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。

“土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”，依据《财政部、国士资部关

于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【2009】24号)的规

定征收。

“危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危

房、旧房补偿费。

2、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平

等的前期费用。

3、基础设施建设费

指项目开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供

气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费

等。

4、建筑安装工程费

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项

目安装工程费。

5、公共配套设施费

指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政

府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

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6、开发间接费

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，不能将其归属于特定成本对象的成本费用性

支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动护

费、工程管理费、周转摊销以及项目营销设施建造费等。

二、开发成本核算的具体范围

为进一步明确六个成本项目的主要内容，便于实践应用中针对性地归集各种合同及协议对

以上六个成本项目核算范围进一步归纳如下。

1.土地征用费及拆迁补偿费

土地征用费及拆迁补偿费主要包括以下内容:

(1)土地征用费，主要包括支付的土地出让金、土地使用费、土地转让费、土地效益金土地

开发费，交纳的契税、耕地占用税，支付的土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作

方地价、合作项目建房转人分给合作方的房屋成本和相应税费等。

(2)拆迁补偿费，主要包括有