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新形势下房地产开发的项目管理工作

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摘要：房地产项目开发项目管理是按照客观经济规律进行有效地计划、组织、控制、协调的系统管理活动，其最终目标是追求经济效益和社会效益。本文简要阐述了房地产开发项目管理的特点，并对其管理模式风险进行分析，探究出加强管理的对策，推动房地产项目健康有序。

关键词：房地产也；项目管理；风险

引言

随着中国改革开放的深入以及经济的不断健康的发展，作为是我国国民经济中的重要组成部分，其成长与发展对当代社会的经济发展有着举足轻重的推动作用的房地产业，其行业之间的竞争、市场的竞争越来越激烈，提高产品的自身竞争优势，即提高品质、提高服务质量显得越来越重要，达到这一目标的重要手段之一就是“项目管理”，这是以实现项目目标为最终目的，开发项目建设的全过程应按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

1.房地产开发项目管理的模式与特点

1.1设计招标建设模式

设计招标建设模式是一种传统的房地产项目管理模式，也是目前国内使用最为普遍的模式。这种模式是按照传统的房地产项目开发模式进行管理，即开发商委托专业机构进行前期设计，而后通过竞标的方式选择承包商，最后选择监理机构进行项目监理。这种模式的优点在于可以有效节约资金，同时能够对工程建设进行控制。通过竞标的方式选择承包商不仅可以选择资质好的企业进行建设，还可以大大降低成本。此外，设计机构、监理机构的选择也有一定的自主性，可以完全满足企业的个性化要求。而这种模式的弊端在于必须按流程进行，待设计阶段完成后方能进入招标阶段，依此类推，工程建设进展较慢。此外，这种模式的相关责任划分也不甚明确。

1.2代理型模式

代理型模式是指开发商选择专业的代理人代替其监督设计方、建设方和监理方。代理人为开发商提供全程或者某阶段的代理服务，全权代表开发商协调与各方的关系。一般而言，代理人的报酬是固定酬金和管理费。这种模式的优点在于能够为房地产企业有效缩短工程建设时间，从而节约资金。同时，开发商可以自主选择代理人进行管理，其自主性得到大大增强，可以满足其对管理与技术的专业需求。当然，这种模式的缺点也很明显，即代理人不能保证工程进度，也不能保证建设成本[1]。项目管理的优劣全取决于代理人的尽心程度，开发商的风险有所增大。

1.3经理人型模式

在经理人型模式中，开发商在进行项目管理前，选择专业经理人帮助其进行项目前期管理，并负责项目建设的全过程管理。经理人可以根据开发商的要求，自行设计管理模式进行管理。开发商与经理人签订合同，经理人对开发商负责，开发商可以在建设中调整要求，其拥有较大的自主权。这种模式可以有效缩短建设时间，降低开发成本，控制工程进度，但相对而言，由于具有一定的不确定性，所以造价较高，经理人选择较为不易。

2.房地产项目管理模式风险

2.1项目质量管理风险

质量管理的风险是目前大多数房地产项目建设所普遍面临的问题，在我国当前的房地产项目管理中，多数项目采用的是项目承包制，这就给许多资质不好、水平不高的建设方提供了许多便利，也使项目建设中的风险和隐患大大增多。此外，当下国内很多从事建设行业工作的工人都来自于农村，不仅没有接受过高校的正规教育，也没有接受过技术院校的技能教育，文化水平和技术水平都有所欠缺，而一些项目管理者也缺乏相关的管理资质，如建造师、建筑师等，所以，工程项目的管理质量有所下降，无法有效把控工程的建设质量与标准，安全事故频频发生。

2.2项目管理制度风险

尽管近十年来房地产业迅速发展，但是房地产项目的管理制度仍然没有得到有效完善，许多房地产项目管理制度不健全，项目管理执行缺位[2]。从现行的管理制度看，当前的房地产项目管理制度无法有效支持房地产业发展的需要，尤其是在国家宏观调控的背景下，房地产业对于项目的精细化管理要求越来越高，有所缺失的房地产项目管理制度不能有效满足项目日常管理的需要，难以适应如今风险频出的房地产项目管理现状。也正是由于缺乏适用的项目管理制度，所以在项目的管理上存在较为严重的缺位现象，使一些规章制度无法得到有效的执行，这严重影响了我国房地产项目管理的良好发展。

2.3项目合同管理风险

当前，国内的建筑市场发展并不成熟，各种建设方、承包商良莠不齐，资质条件不能满足开发商的建设要求。然而，正是在这样的环境里，竞争仍十分激烈。由于受到宏观调控的影响，开发商为了降低成本、提高利润，而强行将自身风险通过不平等合同转嫁给建设方、承包商以谋求用最小的成本实现效益的最大化。而建设方和承包商为了获得工程的承包权，在接受合同的同时，会选择将项目工程非法转包、分包甚至降低工程质量偷工减料等，这会给项目的管理带来巨大的问题和矛盾，也会使项目的建设与管理形成许多风险和隐患。

2.4项目