探索闲置土地盘活思路为企业创造最大效益.docxVIP

?

?

探索闲置土地盘活思路为企业创造最大效益

?

?

丘玲

【关键词】闲置土地;盘活;创效

F721;F724.741A1674-0688（2021）08-0138-03

在市场经济条件下，资产管理不仅要为生产服务，更要把企业的资产作为资本经营，能否有效盘活闲置资产已成为影响企业经济效益和企业竞争力提升的重要因素之一。作为企业资产管理人员，首要职责就是提高资产利用率，增强资产的创效能力，积极实现国有资产的保值增值。

土地作为一种不可再生资源，随着社会经济不断发展，已经成为社会需求的紧缺资源。企业闲置土地的盘活利用对企业可持续发展具有重要意义。一方面，土地市场竞争日趋白热化，用地成本不断攀升，成为制约企业发展的瓶颈;另一方面，企业土地闲置问题严峻而突出，一些优质土地资源尚处于沉睡之中。要想提升企业发展能力，就应该按照企业经营管理的要求，细化闲置土地的盘活工作，确保在企业生产经营工作中为企业创造经济效益，提供经营发展动能。

现就企业闲置土地盘活工作中的一些思路和做法进行探讨。

1不同类型闲置土地形成的原因

闲置土地形成的原因较为复杂，从土地取得到开发利用再到企业经营管理等一系列环节，都会形成闲置土地。按土地闲置原因划分，主要有以下几类闲置土地。

1.1取得的出让土地为非“净地”

按《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关规定，“净地”指的是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件的土地。理论上，地方政府在供应土地时应按“净地”标准出让，但是受到土地前期投入不足和征迁难度大等因素的影响，政府以“毛地”出让，未完成相关补偿工作，导致企业取得的土地存在征地纠纷，无法开发建设[1]。

1.2地方政府规划调整造成闲置

企业取得土地后，地方政府对城市规划进行调整和修改导致建设项目无法按原计划进行开发，从而造成闲置[1]。

1.3企业经营战略调整导致闲置

（1）为优化网络布局，企业对经营网络进行结构性调整，关停了部分网点密集、效益差的加油站。

（2）为实现企业降本增效的目标，重新优化物流方案而关停部分油库。

（3）为整合经营管理能力，压缩管理机构层级，企业生产经营和管理模式发生重大变化，撤销县一级管理机构，导致办公用房及土地闲置[2]。

1.4城市建设及交通路网改造形成闲置

（1）为配合城市建设需要，油库和加油站被征拆后剩余部分土地面积小、规模小及政府规划导致安全距离不足等而无法建站使用。

（2）道路改道，导致加油站所处位置变成断头路、车流大幅减少等原因关停加油站。

1.5地面附属物闲置

目前，土地上闲置的地面附属建筑物多建于20世纪70—80年代，建筑物老旧破损严重甚至属于危房，重新投入使用投资回报不理想，只能维持闲置状态。

2闲置土地盘活的必要性

2.1政府层面

闲置土地是土地资源浪费的主要现象，进一步加强闲置土地清理力度，可提升土地资源利用率，实现节约用地的目的[3]。为了有效提高土地资源的利用效率和保障能力，国家已通过立法，成立专门机构，合理、科学地对土地进行规划，倡导土地集约化利用，减少土地利用浪费。同时，各地方政府也纷纷出台节约用地政策及土地利用计划。2020年，广西出台《关于进一步推进城镇低效用地再开发促进我区高质量发展的指导意见》（桂政办发〔2020〕22号），旨在进一步推进城镇低效用地再开发，提升土地节约利用水平。

2.2企业层面

（1）土地常年闲置，企业每年都必须投入大量的管理成本，造成企业效益降低。

（2）闲置土地由于地处偏远，现场管理无法做到实时控制，资产安全及完整易受损，有被侵占的风险，而且侵占形成后的维权、法律诉讼及清退等环节，耗时长、成本高，严重影响企业效益的提升。

（3）土地长期闲置会被收取土地闲置费，甚至有被政府无偿收回的风险。

由此可见，加强闲置土地盘活处置，有利于增强资产保值增值能力，对推动企业高质量发展具有重要作用。如何有效管理、盘活闲置土地，提升企業效益，确实是一个值得深入探讨的课题。

3闲置土地盘活模式探索

根据闲置土地的宗地特性、产生原因，按照“一地一策”的原则，分别制定盘活模式。

3.1自用/恢复建站

部分位于城市、县城中心的闲置土地，可优先作为办公场所或经营门店经营使用。在满足证照完善、规划点保留的前提下，可利用加油站原址恢复经营。目前，加油站建设用地一地难求，启用原址恢复建站无疑是解决加油站建设用地难、规划难的有效途径之一。

适用闲置土地类型：因交通路网改造导致位置偏僻的土地;企业对经营网络进行结构性调整关停的加油站土地。优点：节省基础建设成本，缩短建设周期，投营见效快。缺点：停业时间较长，行业规划点可能已经取消;如果土地非商业用途，还会面临无法报建的问题。

3.2土地