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【老会计经验】房产税的纳税主体归属案例

某县将该县原体育球场收归为县国有投资公司。2003年国有投资公司投资700万元建造了一个规模较大的交易市场。投资公司对该市场实行招商引资。通过与某市丰融公司磋商，最终达成协议：由丰融公司整体租赁，租期为20年，用于经营超市。同时，丰融公司根据经营的需要，又与投资公司签订了一份附加协议，附加协议约定：丰融公司利用交易市场的空闲场地，另投资220万元建造一个2000平方的经营大厅，所投资的房屋固定资产于20年后无偿归投资公司所有。在丰融公司看来，所建房屋是属临时性建筑，再者，房屋的所有权最终是属投资公司所有，所以也未办理房屋产权手续。而根据房产税政策规定：只要是有屋面和围护机构（有墙或两边有柱），能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所均为房产税的征税对象。对丰融公司投资建造的房屋，其房产税的纳税义务人应当是谁？

税务管理人员认为：该房产税的纳税人应当是丰融公司。因为：房产税应当由房屋的产权所有人缴纳。虽然该房产并未办理产权手续，但事实上的产权所有人就是丰融公司。又根据《房产税暂行条例》第二条规定：对房屋产权未确定的，由使用人缴纳房产税。丰融公司既是事实上的产权所有人，又是该房产的实际使用人，并且在账面中已反映为公司的固定资产。所以，丰融公司应当按照计入固定资产的原值一次性扣除30%后的余额，按1.2%计算缴纳房产税。

而丰融公司却认为：房产税的纳税人应当是投资公司。因为：根据【国税函发（95）156】文规定：以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如：甲方将土地使用权出租给乙方若干年，已方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按服务业--租赁业征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按销售不动产税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。。既然营业税税收政策将丰融公司所建造的固定资产作为销售，并应按销售不动产征收营业税，那么，房屋的所有权就不应当是属丰融公司所有。并且按照协议约定：房屋的最终所有权也确实是属投资公司所有。所以，房产税的纳税人应当是投资公司。

而投资公司却认为：投资公司每年向丰融公司收取的是属投资公司所建造房屋应收取的房屋租赁费，与丰融公司后来投资建造的房产无关。虽然丰融公司所建造房屋的最终残值归投资公司所有，但其价值也就是相当于出租土地使用权的价值，仍然与其房产无关。并且按照双方协议，在20年内房产的所有权及使用权均属于丰融公司，所以，在丰融公司使用期间房产税的纳税人应当是丰融公司自身。

分析：本案例中，丰融公司认为不应当由其承担房产税的纳税责任的理由是房屋已销售给投资公司。而真正的房屋交易是否已经形成？这是问题的关键所在。从双方签订的合同来看，应当是在20年后房屋的所有权才归属于投资公司所有，其性质是属分期收款的销售方式。所以，房屋交易在尚未交付之前就不能认定房屋所有权就是投资公司所有，在20年内房屋的所有权仍然是属丰融公司所有。一般来说，房产税是以产权所有人来确定纳税义务人，其与销售不动产缴纳营业税并没有必然的联系。对丰融公司以房屋换取土地使用权，所换取的土地使用权为20年，其销售不动产取得的收入也应当看作是分20年取得，对分期收款方式销售的房产，在最终产权所有人未实际控制房屋所有权和使用权期间，房屋实际使用人或所有人应当为房产税的纳税人。所以，税务机关对丰融公司征收房产税应当是正确的。

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