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二手房交易的详细流程及注意事项

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房

是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手

公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项

呢？

第1步：买卖前的产权审核

担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因.但做足前期准备工作,这一问题也

将不是问题。

首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。果有两个人，在签订后边的合同时

就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确

认房屋产权归属.

风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相

中的房屋有可能处抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处查封状态，而一旦房屋产权有问题,交易即

宣布无效。

第2步：交定金与签合同

看好房子，确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是

有窍门的。房子动辄上百万，以5％计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个

心眼.

果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管.果买卖双

方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三

方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约.果没有可信赖的第三方，定金最

好交由银行监管.具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后，划

拨到卖家账户上.

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载.合

同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

风险提示:

1。当下楼价上涨，买家想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金

或违约金不得高成交金额的20％；

2.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视

为卖方收讫；

3.为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元

左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

第3步：赎楼

赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业

主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一,业主通过担保公司，向银行借款赎楼,产生的是0.8％的担保费用,

以及0.4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按

揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

“出风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼.通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但

果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。

这里边还有一些小窍门：果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与

银行有对接的关系，比某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。果不知道何选择担保公

司,可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

风险提示:因赎楼产生的风险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，

都是不可取的方法。果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中

介按揭部专家,均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。

第4步：付首期及资金监管

除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管.事实上，资金监管目前已成体系,买卖

双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。