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某商贸城项目市场调研计划

工作重点：了解当地市场的商业现状、市场机会、项目可依托资源。最终形成项目定位建议与可行性研究报告，为招商与销售工作作出指导。

本项目工作重点围绕（项目所在市）商贸城的最初产品定位：（****），安排市场调研，力求寻找市场空隙点、市场差异与可执行层面。

下面我针对本项目的工作内容制定如下执行计划：

（一）市场调研目的

本次调研旨在通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位，为项目的招商销售提供依据。

市场调研所要需掌握的资料：

1、了解该区域城市商业整体规划、布局与经营现况

2、了解定位所述行业在城市的发展状况与需求

3、了解商铺投资经营户的来源、投资意愿与经营需求

4、了解舆论及投资经营者对项目的态度

5、了解商业总体量与饱和度

6、了解行业持续发展力与辐射能力

7、了解周围城市和行业组织的可借资源

（二）工作周期

3.29-4.7，共计10天。

（三）调研内容与形式

调研内容：政治法律环境、项目环境、商业地产环境、投资经营特殊群体、消费来源及辐射力、争对手情况。

调研形式：资料收集及访谈调研。

（四）工作组人员名单与分工

项目组全权负责：

项目组全权负责：

项目报告主撰：

报告策划负责：

销售支持：

研展专员：

商业分析：

工作计划统筹：

工

工作阶 工作内容

执行

时间安排

段

工作计划安排，成员确定

准备工

问卷与访谈提纲设计并讨论

作

请主委审核问卷，并准备好问卷与访谈提纲

调研礼物准备

项目立地条件与环境调研当地商业环境与商业现状

项目所

商业政策、行业法规与商业规划及商业供应

在市商

量

业地产

市场特色与可依托资源的调查

市场调

行业组织与政府走访

研

投资经营户的访谈

同类可比市场的调研

市场供应情况的整理、分析

市场供应情况的整理、分析

项目SWOT研判

研究成 市场可行性报告及新定位递交

果提报

项目业种规划与组合

功能布局初步定位

市场定

项目主题定位

位

项目品牌形象定位

目标客户与消费群体定位

项目定位

报告主要内容，依据项目执行结果与开发商意见

再执行

销售策略定位

项目整体开发规划与建议

产品设

项目建筑风格与环境规划建议

计建议

交通组织规划建议

书

项目营业空间规划布局建议

项目投

成本费用分析

资收益

营业利润分析

测算

经济效益分析

（六）商业调查的课题与目的一、政治法律环境调查（略）

目的：协助进行市场决策

二、项目基地调研

目的：进行项目立地条件调研与分析

1、项目周边的交通状况

2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况等

3、项目周边的商业设施氛围与竞争物业的情况。

三、项目商业大环境调查

目的：分析项目的市场容量

1、地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

3、服务区域城市居民收入水平、消费结构和消费水平

4、目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

5、税政服务：重点调查商业经营户的政府政策。经营成本（税收、租赁费用）和收入状况。

四、商业地产环境调查

目的：分析当地市场商铺需求状况

1、商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。

2、商铺价格、功能（用途）、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。

3、类比市场的现分布、价格、档次、定位、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。

5、本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目产品的接受程度。

6、商铺需求影响因素调查：地区投资租赁户的构成、来源及消费群体消费目的；投资租赁户现实需求和潜在需求的情况；投资租赁户的收入变化及其购买能力与投向。

7、商铺需求发展趋势分析。

五、投资经营特殊群体分析

目的：了解项目可行性与机会点

1、地区经营户情况调查。

a、当地从事大型商业的人员调查；b、经营成本及投资收益情况；

c、对当地商业情况、分布的认识及需求；2、项目投资可行调查

a、项目了解度调查

b、当地投资情况了解

*投资者来源与分布情况；

*经营及置业心态；

*投资回报情况；

c、项目的认可情况与未来预计了解

六、消费来源及辐射力调查

目的：分析市场的消费辐射能力

1、消费来源调查

可比市场消费群体的类型、消费群体的来源、消费目的与消费习惯

2、消费需求力调查

可比市场消费量、消费方式