中观景气月报（2024年3月）：如何看房地产市场的“以旧换新”,.docxVIP

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宏观月报

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如何看房地产市场的“以旧换新”？

中观景气月报（2024年3月）

核心结论

一、如何看房地产市场的“以旧换新”？

事件：4月1日，郑州市六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。我们梳理了当前房地产市场“以旧换新”涉及的几个关键问题，并作如下解答：

问题1：郑州市房地产市场“以旧换新”采取哪种模式？

郑州市采取“城投收购+市场化交易”并行的模式。一是由郑州城发集团作为收购主体，在全市范围内收购5000套存量二手房，用于保障性租赁住房，出售资金将闭环操作，专款用于购买新房。二是通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。

问题2：此前是否有城市出台房地产“以旧换新”政策？

2023年以来，已有多个城市推出促进房地产“以旧换新”的支持政策，但多数以市场化主导。一是发放“以旧换新”购房补贴，包括苏州、盐城、沈阳、南通等城市；二是新房和二手房联动换购，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房。三是国资收购，2023年11月太仓市出台政策，允许购房者将符合条件的商品住房出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。

问题3：为什么郑州市率先出台政府主导的房地产市场“以旧换新”？

在适时调整优化房地产政策方面，郑州市始终走在全国前列。2022年3月郑州市率先全面放松限购限贷。2023年8月郑州市明确暂停限售、落实“认房不认贷”，政策出台当月，郑州市房地产市场出现一轮脉冲式修复。但2023年9月以来，郑州房地产市场修复动能转弱，主要原因在于居民二手房和改善性住房需求释放不足。在此背景下，郑州市适时出台房地产“以旧换新”政策，以加快二手房交易流转，缩短库存去化周期。

问题4：郑州市收购存量二手房促进“以旧换新”的资金来源是什么？

租赁住房贷款是主要的资金来源。2023年1月央行设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，郑州是8个试点城市之一。2024年郑州市计划筹集保障性租赁住房1.5万套，这意味着此次郑州城投平台收购的存量住房将达到年度筹集目标的三分之一。我们认为此次郑州收购存量住房的资金来自于租赁住房贷款支持计划的可能性较大。

问题5：房地产市场“以旧换新”未来是否有望在全国范围内推广？

收购存量二手住房用于保障租赁性住房符合政策的主题基调，未来有望全国推广。年初以来，全国房地产市场整体延续弱势格局。新房销售回落较快，3月地产“小阳春”成色不足；二手房呈现量稳价跌态势。当前刚需群体增

证券研究报告

2024年04月03日

分析师

边泉水S0800522070002

bianquanshui@

宋进朝S0800521090001

songjinchao@

联系人

张馨月

zhangxinyue@

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宏观月报西部证券2024年04月03日

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长相对乏力，改善性需求相对更具有韧性。但在居民资产负债表尚未完全修复的背景下，改善性需求的释放更加依赖“卖旧买新”。考虑到当前二手房市场整体呈现供多于求的局面，未来提振房地产市场的政策或侧重于加快二手房流转，加快置换盘流通。

二、3月中观聚焦：汽车和生猪养殖行业景气度较高

汽车行业：景气度仍在改善，但斜率有所放缓。生产端，3月半钢胎开工率达到2015年以来的最高水平。需求端，根据乘联会数据，3月1-24日乘用车市场零售102.8万辆，同、环比分别增长11%和25%。

生猪养殖：猪肉价格“淡季不淡”，行业供给或进一步收缩。3月通常是猪肉需求淡季，但月初以来猪肉价格已出现小幅反弹，3月猪肉平均批发价录得20.2元/公斤，同比回落2.0%，降幅较1-2月收窄。从供给端看，生猪产能持续去化，2月能繁母猪