房地产公司营销执行方案文稿样本.doc

颐中·XXX营销实施方案

提案机构：

提案时间：年月日

总目录

一、颐中·XXX项目分析………...……

二、颐中·XXX营销实施策略…...……

三、颐中·XXX营销实施计划…...……

四、颐中·XXX荣置地销售方法…...……

五、颐中·XXX销售相关资料…...……

项目分析

项目概况

项目位置：市南区银川西路以北、大尧北山南侧，天山小区周围

交通配套：223、312、314路

教育配套：天山小学、青岛58中分校（高中）9月份投入使

用、电子学校、粮食中专

医疗配套：青岛抢救中心（浮山后小区内，2分钟车程）、青

岛医专口腔医院（福州路）、浮山医院天山小区诊

所（中西医全科）

生活配套：大型室内农贸市场（天山小区内）、家乐福新兴店

（无偿购物专车至天山小区，每半小时发车）、大

福源无偿购物班车（至天山小区，每40分钟一趟）

金融配套：中信实业银行、农业银行、交通银行（均分布在

宁夏路和银川西路交汇处）

总用地面积：123862.6

总建筑面积：196678

项目SWOT分析

项目优势

规模优势：是现在银川西路规模最大、档次最高商品房住宅小区；

区位优势：离CBD中央商务区较近，属CLD中央生活区范围。环

境相对平静，含有“离尘不离城”特点；

户型优势：面积和市场主流户型相一致，且方正实用。产品多样性，适合不一样年纪层次高端人士购置；

景观优势：南北全部有苍翠山景，高层有海景资源，小区内有超大中心庭院和人工水景，真正达成和山水相融生活意境；

地块优势：依山而建，地势和建筑形态均北高南低，景观利用最大化；

配套优势：依靠天山小区成熟配套结合本身内部设施将形成完善配套体系；

教育优势：关键学校青岛58中分校建立，海大、青大等名牌高校近在咫尺，周围学术气氛浓厚；

发展商实力优势：颐中集团实力雄厚，给用户信心保障；

项目劣势

项目南临银川西路，有噪音污染；

东侧环境较零乱，现有棚户区拆迁时间未定，和小区定位存在冲突；

周围无大型购物场所，需借无偿购物专车便利才能满足日常需求；

周围欠缺教学质量优异儿童初级教育，无法满足业主普遍关注教育问题；

工程规模大、工期长、交楼时间长，受价格和面积约束，置业者早期投入较大；

项目机会点

现在银川西路周围开发项目基础已靠近销售后期，本项目推出时同类在售物业不多，片区内基础不存在竞争压力，含有片区开发唯一性；

该区域尚无代表性楼盘，本项目由高层、多层组成大型小区，携规模、计划、产品、区位、环境之利，铸造该区域代表性楼盘特征；

本项目地处天山小区及浮山后小区之间，两个小区已形成完善配套和成熟居住气氛。本项目身处两区之间，享受得天独厚市场成熟环境；

山景有效利用，经过风情园林营造及山体木栈道修建，将人和自然、居住和健康融为一体，经过差异化宣传推广手段将置业者眼球紧紧吸引；

品牌影响力、感召力对市场推广促进作用；

项目威胁点

高层住宅依山而建，北向低层单位采光将会受到影响，且潮气较重；

公交线路不多，对业主家庭无车人员出行造成了不便；

本项目南端地块由其它开发商开发，是否对本项目标整体计划造成

影响有待考查；

南向一大型燃气贮备罐，不仅遮挡山景，且对用户置业形成心理障碍；

应对方法

开通住户专车，定时往来于城市中心区，增加住户交通便利感；

高层北向单位计划以小户型为主，小户型用户居家型不多，白天工作为主，家对其只是一个晚上休息地方，采光对其影响不大；

小区进行封闭式管理，提升小区居住安全性，满足业主尊贵感；

聘用著名物业管理，提升小区服务水平。为小区增值提供支撑；

小区内设置二十四小时便利服务设施，业主足不出户即能满足日常需求；

小区幼稚园引进中英文双语教育体系，以此为卖点来吸引以儿童教育为关键购置原因用户注意力；

园林设计好坏对项目标定位有直接影响。一个好设计不不过项目高级次表现，其次是高端用户寻求高品质生活关键确保；

设置和项目定位相符销售场所，让用户出入感觉和青岛其它销售中心存在差异，形成其自豪感；

采取“情感营销”和“人性化营销”相结合营销方法，经过情感营销来拉近和用户间距离，增强其归属感。利用“人性化营销”来提升项目标档次和服务水平，让用户提前感受以后居住生活；

在项目定位和营销推广上，确立区域代表性楼盘形象，给予项目更多个性内涵（山水共融、健康生态）和人文附加值（名牌高校、中英双语教育），以此为主诉求点，占领区域高端市场；

目标用户群分析

谁是我们目标用户？

本项目主力户型以居家型三房为主，户型总价在130万左右，用户需支付首期款约40万左右，月供按20年计算约为6000元/月。由此推断本项目标目标用户含有一定经济实力，以二次置业者为主，用户年纪在35岁左右。

则我们用户应该是：成熟中高收入阶层

哪些