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居住小区智能化系统建设要点与技术导则智慧小区管理

办法

下，通过小区建设，鼓励住宅信息集成企业、产品与设备开发企业积

极参与住宅产业现代化工作，发展新兴的住宅信息产业。1．建立和完善

住宅智能化工程质量保障体系

1）住宅智能化技术、产品、设备和通过优化集成后的成套设备的质

量审验：2）小区工业化、装配化作业的质量监控制度；3）小区质量综合

评价制度。

2．实行住宅智能化系统与小区同步建设。

1）住宅智能化系统与居住小区实行统一规划、设计、施工；2）小区

应采用技术先进、性能可靠、经济合理的、设备和产品；3）小区应逐步

实现工业化、装配化施工，减少现场加工。

3．小区智能化布线应符合开放性、兼容性、扩展性等要求，达到布

线简化、安装方便、技术可靠、经济合理的目标。实现不同等级的高水平、

高质量、高效益的居住小区智能化系统。

4．小区应积极推广应用国家和有关部门正式推荐的住宅智能化新技

术、新材料、新设备、新产品。

5．小区在实施前应对未来管理进行全面策划，在工程实施的适当时

机超前介入，做好工程竣工后物业管理的一切准备工作。工程交付使用前

必须确保物业管理系统安全、准确、可靠地运转。1.0.4小区规划设计要

求

小区规划应作到因地制宜、布局合理、配套齐全、环境优美。住宅设

计作到空间尺度适宜、套型功能完善、采光通风良好、建筑造型美观。

1.0.5住宅性能认定要求

居住小区竣工交付使用前应参照建设部《商品住宅性能认定管理办法》

（试行）（建住房[1999]114号）性能认定。

2．系统的分类

根据小区实际情况，建设“居住小区智能化系统配置与技术要求”标

准中所列举的基本配

置。具体如下：1.安全防范子系统1)住宅报警装置2)访客对讲装置

3)周边防越报警装置4)闭路电视监控装置5)电子巡更装置

2.管理与设备监控子系统1)自动抄表装置

2)车辆出入与停车管理装置3)紧急广播与背景音乐4)物业管理计算

机系统5)设备监控装置3.信息网络子系统

2.0.2二星级

二星级除具备一星级的全部功能之外，要求在安全防范子系统、管理

与设备监控子系统和信息网络子系统的建设方面，其功能及技术水平应有

较大提升。并根据小区实际情况，科学合理地选用“居住小区智能系统技

术分类”标准中所列举的可选配置。2.0.3三星级

三星级应具备二星级的全部功能，系统先进、实用和可靠。并具有可

扩充性和可维护性。特别要重视智能化系统中管网、设备间（箱）、设备

与电子产品安装以及防雷与接地等与施工。并在采用先进技术与为物业管

理和住户提供服务方面有突出技术优势。

3．系统技术要求

3．0．1系统结构

3．0．2系统功能

1．

系统硬件包括网络产品、布线系统、计算机、家庭智能控制箱、公共

设备、计量仪表和电子器材等，应优先选择先进、适用、成熟的产品和技

术。避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高而过早淘汰。同时应避

免采用技术上不成熟的硬件产品。

2．硬件产品应具有兼容性，便于系统产品更新与维护。

3．硬件产品应具有可扩充性，便于系统升级与扩展。

3．0．4系统软件

系统软件的功能好坏直接关系到整个系统的水平。系统软件包括：计

算机及网络操作系统、应用软件及实时监控软件等。

1．

系统软件应具有很高的可靠性和安全性。

2．系统软件应操作方便，采用中文图形界面，采用多媒体技术，使

系统具有处理声音及图像的能力。用机环境要适应不同层次住户及物业公

司人员的素质。

3．

系统软件应支持硬件产品的更新。

4．系统软件应具有可扩充性。

3．0．5系统集成

1．

2．

3．

在规划阶段应将各子系统及子系统内功能模块的各种信息交接接口标

准化，便于系统集成的实施。

4．

住宅内可采用集各种功能为一体的控制技术。逐步发展采用无线传输

技术。

5．

提倡小区

″一卡通″系统

智能化系统与社会其它职能部门联网使用。

6．

中心控制室

布线管网，接地与防雷，系统供电的要求1