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资产处置中的固定资产处置的操作流程

目录：

第一部分：资产处置的基本概念

第二部分：房产的正常交易过户及司法裁定过户的概念、业务流程及

有关注意事项

第三部分：房产抵押流程及注意事项

第四部分：附件

第一部分：资产处置的概念

概述

资产处置，是指资产占用单位转移、变更和核销其占有、使

用的资产部分或所有所有权、使用权，以及变化资产性质或用途

的行为。资产处置的重要方式有：调拨、变卖、报损、报废以及

将非经营性资产转为经营性资产。

资产处置范围

资产处置的范围按资产形态可划分为：股权类资产、债权类

资产和实物类资产；

资产处置方式

资产处置的重要方式有：调拨、变卖、报损、报废以及将非

经营性资产转为经营性资产等。

资产处置方式按资产变现分为终极处置和阶段性处置。

终极处置重要包括破产清算、拍卖、招标、协议转让、折扣

变现等方式；

阶段性处置重要包括债转股、债务重组、诉讼及诉讼保全、

以资抵债、资产置换、企业重组、实物资产再投资完善、实物资

产出租、实物资产投资等方式。

此处仅讨论房产的正常交易过户与司法裁定过户的有关问

题。

第二部分房产的正常交易过户及司法裁定过户的业务流程

1.房产正常交易过户的概念及流程：

房产的正常交易过户是指在平等主体间以真实合法有效的意思

表达签订买卖协议继而成交的过程。

1.1房地产买卖双方到达购置意向后应对买卖双方提供的资料进

行审核(进行尽职调查),审核内容如下：

(1)、当事人提供的材料与否合法、有效；

(2)、房地产的权属与否清晰，有无权属纠纷或他项权利不清的

现象，与否属于《房地产转让措施》规定不得转让的范围；

(3)、房产交易申请书填写的内容与提供的材料与否一致、无误；

(4)、受让人按规定与否可以受让该房地产；

(5)、买卖的房地产与否已设定抵押权；

(6)、买卖已出租的房地产，承租人与否放弃优先购置权；

(7)、买卖共有的房地产，共有人与否放弃优先购置权；

(8)、房地产交易管理机构认为应当审核的其他内容。

(其中注意的细节是有关房子状况的详细约定。理解房屋的精确

面积，房屋的内部构造和装修水平以及房子的质量与否有问题。

由于有些房子年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权

证上注明的面积不符，例如当时测绘的误差、某些赠送面积等。因此

协议中约定发售房屋的面积应以目前的产权证上注明的为准，其他面

积都不该计算在内。屋内的设施也要实际查看查对，有些房产也许会

出现土地证与房产证坐落不符的现象应在过户之前到当地派出所开

具证明到房地局做变更以免延误过户时间。)

1.2尽职调查之后双方应当签订房地产买卖协议，协议文本可以

使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制协议(自制协议

须符合当地房管部门的规定),提交市、区、县房地产交易管理机构

受理过户申请。

1.3办理房屋产权过户的手续双方应向房管局提交如下资料办理

房产证：

1、房屋所有权证；2、买、卖房屋申请表；3、房地产买

卖契约；4、税收完税证明(一般所缴纳的税费有契税一般是房价

的1.5?印花税0.05假如土地是划拨的，还要缴纳土地转让金(当

地政府确定的地价的3?若土地是转让的，就不须缴纳。此外转让房

产是写字楼还需缴纳公共维修基金。);5、营业执照；6、法定

代表人资格证、身份证、委托书；7、受托人身份证或合法有效身

份证件、印章；8、受让人身份证及合法有效身份证件；9、属全

民单位房地产过户的，须提交上级主管部门同意买卖的证明；属集体

单位或股份制单位房地产过户的，须提交职代会或董事会同意买卖证

明；10、房产证原件。

1.4获得房产证后如不是整栋楼过户的须到当地土地局指定的测绘部

门进行土地测绘部门进行土地分割，然后持如下材料递交当地土地局

办理土地证。

1国有土地使用权转移登记申请书

2《国有土地使用证》

3转让协议

4董事会或股东会同意土地出让的证明

5法人身份证(复印件)

6年检后的营业执照副本及组织机构代码证(波及第三人的第三人也

需提供)

7法人证明书

8委托授权书及代理人身份证

9税收完税凭证

2.司法裁定过户的概念及流程(本流程与一般交易过户流程相似的不

再赘述):

司法裁定过户是指法院按照法定程序，运用