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EPRA,
一、全球REITs发展概况
(一)美国占REITs市场份额过半
REITs(RealEstateInvestmentTrusts),是指以公司、信托或协会形式拥有、经营与售卖不动产从而取得租金及资产增值收益，是将流动性较差的房地产转化为流动性较好的证券工具。1960年REITs诞生于美国，70年代末荷兰、中国台湾、新西兰、澳大利亚相继引入REITs,90年代起REITs才逐渐在全球普及，2021年是我国也发行首批REITs,目前已有41个国家和地区设立REITs制度。截至2021年12月全球共有932家上市REITs,总市值约2.5万亿美元，美国占据半壁江山。REITs起源于美国，目前也是国际上规模最
大、发展最成熟的市场，因此本文重点讨论美国的REITs发展史。
图1:全球设立REITs的国家和地区及时间线
迪拜
迪拜以色列
法国
中国查遇
1960197120002COC200.
200
★播
新加坡
已西
加拿大
哥斯选禁加
西应录
本
保加利亚
马来西亚
泰国
荷业新西点
中国台湾
德国英国意士制
比利时土耳其
墨西号革律窝
印度青尼亚
沙特阿拉物
冰岛动非
翻曲已林
斯里业卡
澳大利亚
已基斯想
匈牙利
葡葫开
韩国
中国
日本
美国
阿更
NareitGlobalReitApproach,
图2:1990-2020年全球上市REITs数量和市值
表1:2021全球主要国家REITs市值及相关权重
国家
REITs市值
(十亿美元)
REITs数量(只)
REITS占地产上市REITS占南业地产
REITS占GDP比重
公司比重比重
美国
1,696.3
190
98.5%
18.1%
8.1%
加拿大
77.5
42
84.2%
10.2%
4.7%
德国
6.7
7
5.0%
0.4%
0.2%
法国
52.2
28
88.4%
4.3%
2.0%
意大利
0.9
3
59.9%
0.1%
0.0%
西班牙
25.7
75
81.9%
4.4%
2.0%
英国
105.8
53
88.7%
6.8%
3.9%
澳大利亚
127.4
42
95.1%
20.5%
9.4%
新西兰
6.5
6
58.1%
6.9%
3.1%
日本
148.2
63
57.7%
6.5%
2.9%
韩国
7.2
20
84.1%
1.0%
0.4%
新加坡
77.9
35
67.6%
24.2%
22.9%
中国
8.9
6
1.7%
0.2%
0.1%
中国香港
26.7
9
12.1%
8.4%
7.7%
中国台湾
3.5
7
14.4%
1.3%
0.5%
印度
8.1
3
17.4%
1.7%
0.3%
发达市场
2,406.5
606
74.5%
10.4%
4.8%
新兴市场
92.6
326
10.0%
1.1%
0.3%
全球市场
EPRA,
2,499.1
932
60.1%
7.9%
3.2%
(二)REITs的三种分类维度
1)按组织形式可分为公司型和契约型。公司型REITs通过发行股份的方式募集资金，具有法人资格，投资者持有的是公司股票，代表国家为美国、日本、欧洲；契约型REITs通过发行收益凭证筹措资金，不具有法人资格，投资人持有的是REITs的信托凭证或基金
份额，代表国家为新加坡、澳大利亚、中国。
2)按收入来源可以分为权益型、抵押型和混合型。权益型REITs直接投资房地产，收入来源为租金和转售；抵押型REITs投资住房贷款或MBS,收入来源为利息；混合型REITs
介于两者之间，也从事放款业务获取收入。目前，全球绝大多数REITs为权益型。
3)按底层资产可以分为办公、工业、零售、住宅、酒店、仓储、基建、医疗、数据中心
等等。
图3:全美REITs按收入来源分类占比
■混合型REITs■抵押型REITs■权益型REITs
Nareit,
图4:美国REITs底层资产的引进变化
铁路
铁路卷马动净租赁责产洗车矮钢周
公高和含阜
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