02前期介入作业指导书 - 房地产.docxVIP

细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服机房等设备房设计应符合国家规范。设备机房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧源。体系文件编号:

细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如

式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服

机房等设备房设计应符合国家规范。设备机房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧

源。体系文件编号:前期介入工作指引作业指导书RQ(2010)-GC-ZD02第7页共11页4）周边应

体系文件编号:

前期介入工作指引作业指导书RQ(2010)-GC-ZD02

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1.0目的

规范新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新物业管理项目的开展。

2.0范围

适用于集团内的物业管理公司。

3.0职责

3.1各地物业公司负责参照本作业指导书，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。

4.0方法和过程控制

4.1物业管理前期介入的概念

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

4.2前期介入的一般程序

4.2.1确定工作内容要求；

4.2.2物业公司成工作小组；

4.2.3制定工作计划；

4.2.4计划实施，物业应重点关注安防系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。

4.2.5物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

4.2.6对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

4.3前期介入的内容

前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

4.3.1规划设计阶段包括：

对总体设计、安防布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。2）墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇

防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。2）墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。3）楼

设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、

商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住

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前期介入工作指引作业指导书RQ(2010)-GC-ZD02

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物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

4.3.3施工建设阶段包括：

电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。

5.0规划设计阶段介入

5.1规划设计评估准备

5.1.1规划设计评估需要获得的资料。

5.1.1.1报批报建文件

《可行性研究报告》及批复、《详细规划设计图》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。

5.1.1.2企划文件

市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

5.1.1.3设计文件

总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说