物业管理实物案例分析.ppt

物业管理实务案例分析meinudwuye

案例一某小区在前期物业管理活动中，(1)建设单位与物业服务企业办理业主入住手续；(2)拟有物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；(3)地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；(4)因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做警示标志。问题；对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。(2013年试题20分)

拟办或约定事项(1)正确。理由：物业入住操作的模式有多种形式。第一种形式是以建设单位为主体，由物业服务企业配合的作业模式。第二种形式是建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代为办理入住手续。拟办或约定事项(2)不正确。理由：业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会的筹备工作o拟办或约定事项(3)不正确。理由物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，地下停车场产权属业主所有。拟办或约定事项(4)不正确。理由：车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵塞消防通道。meinudwuue

案例二某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷，运行时间为每年5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下；由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备(主要是主机及其配套设备);改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60天(若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10天告知);预计改造后空调节能率可达30%,节省的能源费用按8:2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。问题：1、根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么?简要说明理由。2、若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有?简要说明理由。3、业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有，此要求是否合理?简要说明理由。meinudwuye

本案实施中，1、业主可能遭遇的重大风险是不能按时使用空调能源。物业服务企业可能遭遇的重大风险是管理项目外包存在的风险。理由：节能服务公司的工期比较紧，有逾期的可能性，可能会导致业主不能按时使用空调能源，虽然物业服务企业可通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主(或物业使用人)仍将责任归咎于物业服务企业。2、若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归节能服务公司和物业服务企业所有。现由：采用的是合同能源管理模式实施节能管理。3、在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有的要求不合理。理由：空调能源费按每月每平方米实行定额收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。meinudwuye

案例三某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。物业服务企业期望管理项止利润率达到年服务费收入的10%、假设营业税及附加的税率为5.65%。1、请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少?(单位：元/平方米.月，保留小数点后两位)2、按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行?(保留小数点后两位)3、由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20%,问：若物业服务企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少?(单位：万元，保留小数点后两位)以上计算请列出计算公式及计算过程。

1、包干制条件下物业服务费构成：成本+利润+税费设年物业服务费为X,则X=200+10%X+5.65XX-10%X-5.65%X=200X=237.11(万)2、年服务费收入-营业税及附加-成本=0设物业服务费收缴率为y则237.11y-237.11y*5.65%-200=0y=89.4%3、年物业费-营业税及附加-成本=原有利润设年物业费需增加Z,则(237.11+Z)-(237.11+z)*5.65%-200*(1+20%)=23.71z=42.39meinudwuye(万元)

案例四某住宅小区入住不足两年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办