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个人住房按揭贷款业务存在风险及其防范

目录

TOC\o1-2\h\u22550个人住房按揭贷款业务存在风险及其防范 1

10796一、个人住房按揭的概述及法律特征 2

17957（一）个人住房按揭的概述 2

29179（二）个人住房按揭的法律特征 2

3049二、个人住房按揭贷款风险分析 3

20412（一）系统性风险 3

20898（二）经营性风险 3

7489三、个人住房按揭贷款风险的成因 5

23071（一）缺乏管理经验与风险预警机制 5

18751（二）房地产公司套取资金和银行审查不力 5

15328（三）道德风险和逆向选择 5

20589四、个人住房按揭贷款风险的防范对策 6

2089（一）建立健全风险管理机制 6

4284（二）加强商业银行内控建设 6

30688（三）建立个人征信系统 6

20300五、结论 6

13358参考文献 8

摘要：在我国，房地产业已成为市场经济的重要组成部分，成为经济增长的引领者。在蓬勃发展的房地产市场中，个人住房按揭贷款业务应运而生。它给市场带来了很大的活力，促进了我国的房地产行业的发展，资本的流通，金融行业的发展，缓解居民住房的经济压力，许多人圆了住房梦。从银行的角度来看，有利也有弊，现有的抵押贷款的风险不容忽视，而银行能否有效地防范和分散风险，与自身的稳定性相关，这将直接影响住房按揭业务的良性发展。因此，住房抵押贷款的风险防范与控制中已成为一个重要的研究课题。如何建立和完善我国的相关法律制度，如何对金融衍生产品进行创新，分散银行风险，不仅具有重要的理论价值，而且具有深远的现实意义。

关键词：个人按揭贷款；房地产；抵押风险

随着个人住房按揭贷款业务的迅猛发展，房地产市场的泡沫正在滋生，房地产融资市场的风险渐渐显露，按揭贷款的风险正成为商业银行一个新的风险点，随之产生的问题贷款也给银行资产安全带来了巨大的隐患。因此商业银行个人住房按揭风险法律控制就变得更为急迫。如何理智地看待当前的房地产市场情况，如何有效地防范银行住房按揭贷款的风险，就成为非常重要的问题。我们对个人住房贷款风险问题应该重新认识，这不仅有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷款风险的发生，也将推动按揭业务健康良性地发展。

一、个人住房按揭的概述及法律特征

（一）个人住房按揭的概述

按揭最开始是起源于国外的一种担保方式，越来越成为当今世界各国推动房地产金融发展备受关注和欢迎的工具，中国也是如此。早些时候，这种方式随着改革开放而被引进到了我国，各大城市的银行按揭贷款业务开始大规模的向着房地产市场渗透。除了满足个人的购房需求，住房抵押贷款，也为房地产开发商、商业银行带来了很大的利益，可以说，房地产抵押贷款对银行来说是一个双赢的局面，抵押贷款由于低风险、高回报的特性，成为银行调整信贷结构的一种方式。为了提高个人按揭的资产质量，各商业银行都把抵押贷款作为贷款，大力提升银行的质量。特别是近年来，随着住房改革的深化，住房抵押贷款的重要作用日益凸显，已成为居民购房的重要依托。

个人住房按揭贷款在本质上其实就是抵押贷款形式的一种，也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为，购买住房按揭贷款不仅为个人提供了保障，同时也为开发商提供了担保，可以称为“双重保险”，贷款风险系数趋于零。然而，随着个人住房抵押贷款业务的快速发展，这种观点显得越来越片面。事实上，按揭银行业务也存在风险，在实践中出现了大量的抵押纠纷，银行信贷权利遭受了巨大的损害。因此，探索建立一套有效的防范银行个人住房抵押贷款风险的机制是十分迫切和必要的。

（二）个人住房按揭的法律特征

根据上述定义，个人住房抵押贷款最显著的法律特征是涉及两个合同和三个当事人。首先，这两个合同是指个人的购房合同和个人住房抵押贷款合同。前者是后者的前提，如果没有购房合同是不可能有抵押贷款合同的；抵押贷款合同是购房合同的补充，无抵押合同，购房合同变成不履行合同。因此，两个合同是分不开的。相互作用、相互依赖的，任何违反合同的做法都可能影响另一个合同。

其次，三方指的是购房者、开发商和银行。购房者与开发商之间是买卖房屋，双方的权利和义务都体现在购房合同上。银行与购买的关系包含两层含义：第一层是借贷关系，购买是债务人。第二层是抵押关系，购买是抵押，银行是抵押权人。第三层是开发商与银行的关系，目前的理论和实践有两种不同的观点：第一种观点是共同担保的法律关系，开发商是担保人，担保人是贷款给开发商。购买本金的银行承担连带责任保证，一旦购房协议未能按时偿还，银行就要从开发商手中收回。第二种观点是回购权利与义务的关系，是买方与银行按揭法律关系的延伸，