“宏观基本面”系列：地产债务再审视：曙光初现？.docx

内容目录

1、地产债务再审视：曙光初现？ 4

、一问：地产行业融资现状？ 4

、二问：反映在房企报表上？ 6

、三问：未来或如何演绎？ 8

2、流动性常规跟踪 12

风险提示 14

图表目录

图表1：二季度以来，房地产开发贷增速拐头向下 4

图表2：个人住房贷款增速年中以来落入负值区间 4

图表3：上市银行口径，地产贷款增量明显收缩 4

图表4：股份行房地产贷款投放拖累较为明显 4

图表5：前10月，地产债净融资同比边际好转 5

图表6：地产债发行结构中，短期占比相对较高 5

图表7：地产债发行主体中，国企占比近9成 5

图表8：民企地产债发行利率高于整体水平 5

图表9：地产信托规模较以往同期大幅收缩 6

图表10：地产信托收益率边际回落、仍处高位 6

图表11：上市房企负债增速整体回落 6

图表12：上市房企资产负债率也明显回落 6

图表13：房企筹资现金流自2021年来持续处于负值区间 7

图表14：部分房企筹资现金流同比进一步恶化 7

图表15：地产债到期规模最大阶段已经过去 7

图表16：上市房企一年年到期非流动性负债边际减少 7

图表17：部分房企到期债务压力边际回升 8

图表18：年中以来，地产政策边际放松 8

图表19：2023年9月，地方地产政策放松政策密集出台 9

图表20：2023年9月，四大一线城市持续优化地产政策 9

图表21：未来房价预期依然偏弱 9

图表22：居民可支配收入、收入信心尚未修复至疫前 9

图表23：近期各部门从多方面支持城中村改造 10

图表24：城中村改造年度投资测算 10

图表25：年中以来，地产政策边际放松 10

图表26：部分房企“三条红线”仍未达标 11

图表27：部分地区预售资金监管一度趋严 11

图表28：11月25日至12月2日间，央行公开市场净回笼资金310亿元 12

图表29：货币市场利率整体回落 12

图表30：SHIBOR利率多数回落 12

图表31：质押回购成交规模向上修复 13

图表32：隔夜质押回购成交规模占比回升 13

图表33：利率债发行规模回落 13

图表34：11月24日至12月1日间，利率债发行与到期情况 14

图表35：长端收益率多数下行 14

图表36：国债与国开债期限利差情况 14

1、地产债务再审视：曙光初现？

、一问：地产行业融资现状？

从贷款上看，房地产相关贷款增速维持低位、部分股份行拖累较大。2023年前三季度，新增房地产开发贷款4800亿元、同比减少近3成，处于近年同期低位、仅比2021年同期略高；个人住房贷款季度增量自2022年底以来明显走弱、大多净收缩，2023年前三季度

累计净减少4000亿元，带动余额增速于9月创新低至-1.2。从上市银行报表也可窥见一斑，2023年上半年，33家上市银行新增房地产贷款不足4000亿元、部分股份行拖累明显、年中房地产贷款增速-1、低于整体平均增速的8?左右。

图表1：二季度以来，房地产开发贷增速拐头向下 图表2：个人住房贷款增速年中以来落入负值区间

20,000

16,000

12,000

8,000

4,000

0

历年前三季度房地产开发贷增量及余额增速

(亿元

(亿元)

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

14,000

11,000

8,000

5,000

2,000

-1,000

-4,000

23%

(亿元

(亿元)

13%

8%

3%

2018-032018-06

2018-03

2018-06

2018-09

2018-12

2019-03

2019-06

2019-09

2019-12

2020-03

2020-06

2020-09

2020-12

2021-03

2021-06

2021-09

2021-12

2022-03

2022-06

2022-09

2022-12

2023-03

2023-06

2023-09

前三季度房地产开发贷增量 三季度余额增速(右轴) 个人住房贷款季度增量 余额增速(右轴)

来源：、 来源：、

图表3：上市银行口径，地产贷款增量明显收缩 图表4：股份行房地产贷款投放拖累较为明显

(万亿元)上市银行分行业贷款增量

(万亿元)

上市银行分行业贷款增量

房地产贷款增速(分上市银行类型)

5

22%

4

3 12%

2 2%

1

-8%

0

2019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022