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“XXXX·数码城”可行性研究报告 目录 第一部分：序言 第二部分：项目概略 第三部分：市场剖析 第四部分：项目定位 第五部分：营销推广策略 销售招商策略 价钱策略 广告策略 第六部分：经营管理初步设想 第一部分、序言 “沅有芷兮澧有兰”，善卷尝施德，屈子曾行吟。 美丽柳城，潇湘常德，一颗耀眼的城市明珠，正在沅江江畔徐徐升起，其经济发展的无穷潜力也正在吸引着八方商贾的眼光和投 资，从广宇商务楼的崛起到平和商业的震撼登场；从步步高明市的飞 精选文库 速到家多的客盈再到春天百的开；有“金广” 的步行街商圈生活和“金色”的居生活??等等一切，似乎都 在昭示着一个存在，常德——个全域范内的三城市，正挟 雷之，在智慧的操控中健而理性的展，它必成在湖湘大 地与、株、潭争的另一目明珠。 常德楼市，然人的表象是光无限，但察之下， 却大家基本都在同一个观点和水平之中，并没有一个通市 面的操作来展常德楼市尚性、国化走向的引性意的观点 楼的出。如商建筑（投中最具保性的地目）方面，当 大型商旗店、商MALL遍地开花，常德却依旧在的开、 投模式中愈行愈。随着市民生活量的提高，商争的强烈演 ，常德在亟需一种能引常德商开、投模式的观点性、 商建筑，将常德地开的整体行水平推到一个新的高度。而 在个观点的域，适合、引市民在科技前沿消的代潮流物 所，比方数城（非的城）就成了一个浮出水面的市空 白。 策划方案体的最果，就是了去繁就，去存真，开 障碍，直要害。因此，本方案其最需要解决的两个就是： 一、找准XXXX数城的目消群体，群体，展开集束广 告攻； --2 精选文库 二、坚决走差别化道路，在项目规划、销售后期商店经营等方面，创建自己的特色并保持旺沛人气，树立长久品牌。 第二部分、项目概略 一、项目所在地：项目位于常德市XX中路与XX街交汇处，原常德市XX大楼。 二、地点描绘：XXXXXXXXXX 三、项目主要以商业功能为主导，总建筑面积为1.8万平方米，由两栋6层商业大楼组合而成，A栋建筑面积1.2万平米,B栋建筑面积6千平米,整体建筑为框架构造。整体规划以新颖、时尚为导向，现代 化为目标。 四、商业特点：本地区是常德市商业的黄金地段，步行街的延续，人流的集中地。 五、项目沿革：XXXX数码城是常德XX房地产综合开发有限公司投资开发的项目。XX房产是1996年景立的。 第三部分、市场剖析 一、常德市商务物业市场剖析 市场现状： 1、商业面积 常德当前共有商务楼建筑面积——，以当前常德城市人口总数——万 --3 精选文库 计，人均占有商务楼面积为——，在湘西北处于领先水平。但是，与 省会长沙相比，只是为长沙的60%。考虑到常德关于整个湘北以致湖 南湖北市场的影响，这还拥有较大的发展潜力。 2、商圈饱和度 常德地处湘西北要地的地理地点决定了她的商业辐射力。常德的商品 市场经过多年的发展，渐渐形成了以武陵广场为中心的商业布局，对整个常德以致湘西北产生巨大的商业影响。 在当前的常德城区，主要的商业活动围绕武陵广场商业区、火车站邻近市场、汽车南站市场、汽车北站市场、甘露寺市场五大商圈展开，这五大商圈的商务流通量占到了全市商务流量的80%。五大商圈的比较如下： 商圈人流量年销售额市场定位目标市场饱和度 武陵广场10万 中高档商品 零售为主城区居民 外地游客未饱和 火车站 批发为主外地客商未饱和 汽车南站 批零兼营乡村居民 周边客商 靠近饱和 汽车北站 中低挡商品 零售为主 城区居民饱和 甘露寺 批零兼营乡村居民 外地客商 靠近饱和 --4 精选文库 3、租金水平 城区5大中心商圈的独立商店租金价钱在30-500元/平米·月（商圈 中心地区），平均租金价钱在50-200元/平米·月之间。 整体出租的大型商业物业租金水平在15-40元/平米·月（建筑面积）， 物业口岸条件对租金水平有特别显然的影响；别的，不同业态由于营 业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较显然的差别。 综合近几年的发展趋势，不论是大型商业物业或是独立商店，租金水 平都呈稳中有升的态势。 4、销售价钱： 各大商圈的商店售价在1-5万/平米（使用面积）之间，中心地区旺 铺售价集中在2-5万元这一区间。 5、主要客户根源： 当前常德商务楼市场还主要停留在较低层次的商店租售阶段，主要客户为零售商、品牌代理商及少量厂家直销。 市场剖析： 1，商业中心的群集效应渐渐展现。围绕五大商圈，依靠步行街、武陵大道等商业街的辐射作用，现代的商务沟通越来越依靠商业中心的群集效应、。能够说，逐鹿常德市场的先决条件就是选好地理地点，更好更有效的融入商务圈。 2，价钱因素让位于品牌。常德市居民的人均年收入保持着较快的增 --5 精选文库 长水平，形成了一个拥有较高消费水平的阶层，并且随着与沿海城市的沟通越来越频繁，人们的消费能力和