生态农业园规划指南.docxVIP

1 1 、如何根据土地面积大小定位生态农业园的开辟方向？ 手上已经拿到了一块地，而且大致确定了投资方向是生态农业园，那应该根据土地面积的大 小、地域特征、生态资源、自然人文环境等等综合因素来决定生态农业园的开辟定位和方向，切 忌盲目上马项目。 创行合一专家团队根据多年的生态休闲农业规划实践，大致总结出以下几类不同面积大小的 生态农业园开辟模式和方向，以供参考。 （1 ）1000 亩摆布的地块适宜升级为 乡村酒店 1000 亩甚至更小地块的项目不少都脱胎于 农家乐 ，由于地块面积小， 基本上是以餐饮住宿 为核心功能，其他项目都不利于摆布，此种类型的项目将来的方向就是升级为 乡村酒店 ， 比如 全国最早搞农家乐的是成都郫县，现在已经有了 15 个乡村酒店，乡村酒店是对应中端消费的。 （2 ）3000 亩摆布的地块适宜开辟成 休闲农庄 这种类型的项目当前是最多的， 3000 亩摆布的地块是当前各种类型的生态农业园中开辟最 普遍的规模， 3000 亩摆布的地块普通都融合了山、水、田园的资源，能够实现 吃住行游购娱 的全消费链，覆盖一、二、三次产业的全生产链，面向大众市场，休闲农庄是休闲农业的集中版 和创造版，实现了慢生活、深体验。休闲农庄的国家标准也很快就要发布，政府也在大力引导。 （3 ）5000 亩以上的地块适宜开辟成 度假庄园 5000 亩地的容纳量就更大了，能够承载的业态也就更丰富了，可以定位在高端化的 度假庄 园 ，这一类可以说是达到了一个比较高的程度，是符合国际概念达到国际一流水准的度假庄园。 2 、如何利用现有土地扩展周边更多土地资源？ 我们说，拿地靠产业。 我们都非常清晰这样一个事实：一块理想的地皮，盯着它、想拿下它的人 不在少数，如何能在这么激烈的竞争中脱颖而出， 关键还在于要有一个切实可行、大有发展，能 让政府方面看到亮点而且符合中央和地方政策的项目策划规划方案。 生态休闲农业园项目投资是基于两个要点：一是城市里面的 逆城市化消费需求 ，现在中国 的大城市都太挤了太忙了太脏了（空气）， 城市里的人身心俱疲，大量的旅游、休闲、 娱乐、 体 验等消费需求需要释放，乡村就成为了消费的主战场；二是生态农业园是旅游休闲与农业现代化的 结合，农业本身通过园区的建设更加规模化科技化和现代化，更加有针对性的面向市场需求来规 划农业的布局。这两个需求创造的是市场，市场创造的是产业，所以，没有产业的农业园是不成 立的。农业园区扩大规模就需要土地，而且因为园区要形成农旅产业链条，拿地时候就宜大不宜 小， 土地要从农民手里拿， 还要通过政府做工作， 政府最关心的就是失地农民的出路在哪里?通俗 来讲，要想拿地，先规划产业，这样农民才有出路，经济才干发展，社会才干持续。 老板们想要拿地、用地， 除了之前所说的要有产业项目的支撑以外，还有必要了解我国当前的一 些土地流转政策。这样在进行土地谈判，签署用地协议等方面才干做到有理有据，免除可能引起 的各种纷争。没有了土地方面的后顾之忧，才干全力投入到产业项目的发展中去。 3 、老板们必须知道的土地流转政策和拿地措施 土地流转的三大底线 （1 ）坚持 政策沿袭+ 政策变革 底线 政策沿袭：我们政策始终坚持的是家庭联产责任承包制 政策变革：鼓励土地朝农民专业合作社、 种植大户和家庭农场流转。 比如，土地托管模式、 土地入股模式。 （2 ）坚持 土地集体所有性质和不改变土地用途 的底线 土地流转的前提是农民自愿原则，不得伤害农民土地承包权益 （3 ）坚持 土地承包权的核心是尊重农民权利 底线 国家将始终坚持家庭经营基础性地位，农村集体土地应该由作为集体经济组织成员的农民家 庭承包，其他任何主体都不能取代农民家庭的土地承包地位，不论承包经营权如何流转，集体土 地承包权都属于农民家庭。 土地流转的五大模式 （1 ）土地互换 （2 ）土地出租 （3 ）土地入股 （4 ）宅基住房 （5 ）股分合作 基于上述土地流转政策，要解决生态农业项目开辟过程中的土地使用问题，可以采取如下措施： （1 ） 旅游设施用地 方法一：依法按程序征用 注：某些地方对土地征用有特殊规定和说明，具体程序以地方具体规定为准。 方法二：与集体联合开辟 农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。若项目 用地占用农村集体土地，可采取企业与村集体联合进行开辟建设的模式，即村集体作为主体，企 业作为投资主体，联合开辟旅游项目（建设用地部份）建设。 （2 ） 生态农业观光园等的项目用地 方法一：依法征用 通过征用形式将集体土地变为国有后使用，但由于此项目用地面积较大，土地征用超过一定 面积须报国务院审批，操作难度较大。 方法二：通过农用地流转形式租赁农村集体土地 此法相关手续较征地简捷，且可节省大量资金。与镇政府和相关