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房地产项目的土地的获取 房地产项目的土地的获取 纲要：中华人民共和国推行全民所有制和劳动群众集体所有制。房地产项目的土地的获取方式有土地出让，土地转让，土地划拨。国有土地使用权出让能够的采取方式：协议，招标，拍卖，协议出让。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括销售、互换和赠送。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、布置等费用后将该幅土地交托其使用，或许将土地使用权无偿交托给土地使用者使用的行为。重点词：土地出让土地转让土地划拨 正文 1.1我国现行土地制度： 中华人民共和国推行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即土地所有权由国家代表全体人民履行，详细由国务院代表国家履行，用地单位和个人只有使用权，城市市区的土地全部下于国家所有，推行国有土地有偿使用制度。 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或许村民委员会经营、管理。乡村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 1.2国有土地出让： 国有土地出让是指：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有土地使用权出让最高年限按用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或许其他用地五十年。 1.2.1国有土地使用权出让方式： 国有土地使用权出让能够采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍 卖；（四）协议出让。 （一）招标出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门 发布招标通告，邀请特定或许不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使 用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 （二）拍卖出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门 发布拍卖通告，由竞买人在指准时间、地址进行公然竞价，根据出价结果确定 土地使用者的行为。 （三）挂牌出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门发 布挂牌通告，按通告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场 所挂牌宣布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价钱，根据挂牌期限截止时的 出价结果确定土地使用者的行为。 土地招标：是指经过一定的公然平台召集有资质的土地使用者在一定期 限经过上报土地用途土地使用出让金等材料，并在一准时间内公然开标，来争取土地的使用权。 土地拍卖：是土地所有者（政府）在一定的时间经过叫价的方式决定土地的使用者价高者得。 土地挂牌：是指土地以明确的价牌标价接受挂牌价的土地使用者取得土地土地协议出让：是指土地所有者与一家土地使用者商议土地使用金协议出 让程序。 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最廉价。协议出让的国有土地在协议双方达成一致后，需将意愿出让地块的地点、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意愿用地者、拟出让价钱等信息在中领土地市场网进行公示。公示期间有异议且经审查确实存在违犯法律法例行为的，协议出让终止。别的，协议出让结果也必须向社会公然，接受监察。 1.2.2土地使用权出让方式选择范围： 以下六类土地必须归入招标拍卖挂牌范围： 供给经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划宣布后同 一宗地有两个或许两个以上意愿用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土 地划拨决定书》或法律、法例、行政规定等明确应该收回土地使用权，推行招 标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约 定或法律、法例、行政规定等明确应该收回土地使用权，推行招标拍卖挂牌出 让的；依法应该招标拍卖挂牌出让的其他情形。 以下五类情形，可协议出让： 供给商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其 供地计划宣布后同一宗地只有一个意愿用地者的；原划拨、承租土地使用权人 申请办理协议出让，经依法批准的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让， 经依法批准的；出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；法律、法例规定 能够协议出让的其他情形。 1.2.3土地招标出让工作程序 制订工作方案：制订招标前期工作方案报中心领导和局领导鉴定。 编制招标文件：根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。 发布招标通告：出让人起码在投标开始日前20天发布招标通告，宣布招标 出让宗地的基本情况和招标时间、地址。 销售招标文件：按招标通告规定的时间销售拍卖文件，并组织现场踏勘。5、 组织现场踏勘：组织意愿竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。 受理投标申请：在招标通告规定的时间内，投标申请人持投标申请书、营 业执照副本、房地产开发资质证明（还