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项目专业手册 （成本分册） 新城控股集团有限公司 五月 （内部资料?注意必威体育官网网址） TOC \o 1-5 \h \z \u 第一章 项目开发前期管理 2 1.目的成本管理 2 2.项目合约框架编制 6 第二章 项目开发过程管理 9 1.工程预算管理 9 2.工程结算管理 10 3.动态成本管理 14 4.工程变更管理 19 5.现场签证管理 21 6.招投标管理 21 第三章 项目开发后期管理 33 1.成本数据库 33 2.项目成本后评估作业指引 34 3.档案管理 37 4.指导检查 38 第四章 常用表单 40 第八部分 成本分册 第一章 项目开发前期管理 1. 目的成本管理 1.1目的 指导项目开发成本控制，明确成本控制目的，规避经营风险，规范公司成本数据的归集和积累。 1.2合用范围 合用于公司及项目公司的开发项目在各阶段成本目的制定和分解工作。 1.3术语及定义 (1)目的成本：通过拟定成本目的值，施工过程中各阶段成本控制的指标性文献。 (2)目的成本版本：目的成本按开发进度的不同阶段始终处在动态调整之中，原则上， 每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。新城目的成本重要分为三个版本。 1) 第一版（可研版），可研阶段目的成本（也称成本估算），采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目可研报告通过时间； 2) 第二版（方案版），拟定规划方案目的成本，采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目具体规划方案拟定后； 3)第三版（施工图版），施工图预算修订目的成本，是在主体工程施工图预算拟定后对第二版目的成本的修订； 1.4职责 (1)项目管理中心成本管理条线：负责项目建安成本（可研版）的归集并提交财务中心；项目公司成本部负责建安成本（方案版、施工图版）的归集提交财务中心； (2)财务管理中心：可研版由财务管理中心负责土地契税、土地使用税、期间费用及其他税费的归集。土地成本应由战投提供。方案版由项目公司财务部负责土地契税、土地使用税、财务管理及其他税费的归集，行政部负责管理费用测算，营销部负责销售费用测算； (3)战略投资中心、设计研发中心：提供与相关的成本信息和数据，如：土地信息、周边配套等，编制填写可研阶段《总体规划指标》。报批报建费根据集团战略投资中心提供的《报批报建费用清单》，负责前期工程费。 1.5关键活动描述 (1)目的成本测算表的构成 1)目的成本测算表共有9大类表格组成：《填报指引》、《产品定位》、《销售收入》、《投资计划表》、《差异分析》、《面积指标》、《成本测算汇总表》、《单体建安造价》、《单体综合造价》。 2)其中《成本测算汇总表》由具体项目业态来定，如可分为：购物中心、商业地下车库、住宅地下车库、超市、写字楼、公寓、住宅、金街、商铺等 (2)目的成本管理原则 1)市场导向原则：目的成本管理以市场为导向，保证目的利润的实现。 2)准确严谨原则：目的成本指标应科学准确，每项来源都要有充足依据，保证目的成本的权威性。 3)事前控制原则：目的成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，重点要放在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。 4)动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目的成本进行比较并纠偏，保证建设项目总成本在目的成本控制范围内。 (3)目的成本文献制订的环节 1)目的成本的汇总编制由项目管理中心牵头，项目管理中心成本条线负责项目建安成本的归集，涉及：基础设施建设费、基础安装工程费、公共配套设施费；战略投资中心负责可研阶段前期工程；费财务管理中心负责土地费用、期间费用与税费的归集，期间费用涉及：管理费用、财务费用、销售费用。 2)内部评审结束后10个工作日内，项目管理中心成本条线负责归集建安成本，财务管理中心组织相关部门分项费用与指标的测算，由财务管理中心汇总完毕《项目目的成本》的编制与审批工作。 3)目的成本报开发副总裁、财务副总裁审核，联席总裁审批后通过执行。 (4)目的成本测算表的编制 1)目的成本测算必须应用公司统一测算表格，见《项目目的成本测算表》，并体现量价分离的原则。 2)目的成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同拟定的销售交楼标准/商业交房标准为基础，目的成本测算表必须附具体的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。 3)成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积；施工图预算完毕后《项目目的成本》中的工程量，应是按图实际计算的结果。 4)成本测算表中的单价应根据产品定位、产品标准、图纸规定按本地工程造价