中国物业管理行业发展历程、发展背景及竞争格局分析 .pdfVIP

中国物业管理行业发展历程、发展背景及竞争格 局分析 一、物管行业的发展历程 顾我国物业管理行业30逾年的发展历程，大致经历了三个阶段：探 索起步期、行业规范期、快速发展期。 探索起步期（1981-1995）：1981年，我国第一家物业管理公司—— 深圳市物业管理公司成立。1983年，深圳市国际商业大厦成为首个 运用物业管理的商业体；1985年，物业管理拓展至深圳市鹏基工业 区； 行业规范期（1996-2000）：国内物管行业经过了十多年的探索后， 于1996年开始进入了行业规范期，主要体现在物业管理法律法规的 陆续出台。 快速发展期（2001-至今）：随着房地产行业的蓬勃发展，物业管理 规模逐步提升。近几年，我国商品房销量屡创新高，2018年商品房 销售面积达17.2亿方。作为房地产后周期的物管行业得到了迅速的 发展。 我国物业公司主要提供两种类型的物业服务，即基础业务服务和增 值业务服务。其中，增值业务服务又可细分为业主增值服务和非业主 增值服务。基础物业服务主要包括：安保服务、卫生保洁服务及维修、 绿化等标准化的物业服务。增值业务服务中的业主增值服务包括：物 业公司为业主提供的社区家政服务、教育养老服务和社区金融服务等； 而非业主增值服务主要包括为开发商提供新楼盘的销售代理以及广 告等业务。 二、行业发展背景 物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，滞后于商品房新开工 及销售情况。我国商品房销量在经历2014年负增长后，2015-2018 年持续正增长，且2016增速达22.5%。2017年再创新高，当年实现 销售面积16.94亿方，同比增长7.7%，近三年销量复合增速达10.1%。 施工强度是影响新开工到竣工传导时滞长短的重要因素之一。自 2016年下半年，新开工向竣工的传导时间出现拉长迹象。将建安投 资与施工面积进行对比，发现2017年一季度起，二者出现背离，且 剪刀差逐步拉大。这表明，自2016年底、2017年初，新开工后的项 目，施工强度有所降低，从而施工周期出现拉长的现象。与融资环境 收紧后，部分房企抢开工、抢销售、加速回款、滞后竣工有关。2019 年开始，建安投资逐步修复，实际竣工有企稳之势。2016-2018年周 期拉长的项目将在未来两年进行集中交付。 截至2018年末，我国的城镇化率达59.6%，对标美国（82.3%）、 日本（91.6%）、韩国（81.5%）、英国（83.4%），我国城镇化率至 少还有20%的增长空间。但是美国、日本的城镇化率达到70%-75%后， 经历了一段平台期，然后继续上升。考虑到我国住房需求主要由：1、 城镇新生人口的需求；2、农村人口流入城镇带来的需求；3、改善型 需求组成。预计未来2021-2030年商品房年均需求中枢将逐步降至 9-10亿方的合理水平。 按照管理业态来看，2018年我国产业园区在管面积达8.9亿方；医 疗卫生机构达98.7万个、医院2.9万个；全国高等学校2914所。从 销量来看，近三年非住宅业态销售面积占比约14%，复合增速为13.8%。 从竣工来看，非住宅业态竣工占比逐年提升，2018年占比达29.4%。 传统住宅物业依然作为物管行业的主要组成部分，行业内竞争格局日 渐清晰，头部企业优势逐步扩大。而非住宅业态领域，则具备更多的 发展潜力。 经济发展，消费升级，对物业服务需求量提升的同时，品质要求相 应更高。城镇化率的提升来源于人口的流动，当前我国人口的流动又 取决于经济发展的不均衡。随着经济的不断发展，我国居民的收入水 平也随之提高。2018年，我国城镇居民人均可支配收入约39251元， 同比增长7.8%，剔除价格因素后实际增长5.6%。2016-2018年，城镇 居民人均可支配收入复合增速8.0%，剔除价格因素后为5.9%。收入 的提升，在一定程度上带动消费升级，从而对物业服务品质及类别提 出更高、更多的要求，成为单价提升的潜在动力之一。 三、行业竞争格局 近几年，房地产开发领域集中度表现出明显的提升趋势。不论是在 土地储备、销售规模，还是在资金获取上，资源向规模型房企倾斜的 趋势较为突出。未来几年，这类物业公司将充分享受商品房销售高增 后带来的规模提升红利，促进物管行业集中度的提升。 2015-2018年，物业百强管理面积均值由2361.5万方增长至3718.1 万方，平均管理项目数量由154个增长至192个，市占率由28.42% 提升10.43个百分点至38.85%。2018年，TOP10的合计市占率提升 至11.35%