阜阳易景国际花园营销策划报告.pptxVIP

阜阳易景国际花园;研展篇----市场支撑;研展篇;----楼市政策分析;回忆2007年新一轮宏观政策调控措施;;此轮宏观调控与以往不同，是以货币政策来抑制消费，针对的是高档物业和投资型消费。同时有一些后续细那么政策目前还未正式执行，势必影响到此轮政策的消化周期。 高档物业的业主多数是多套物业的业主，而此次的宏观调控继续抬高了购房门槛，使得他们投资本钱进一步加高。 市场不少潜力客户纷纷将购房方案后置，观望市场走势，寻求新的入市时机。 阜阳作为三线城市，受政策影响相对较小，然而政策的频繁出台客观上还是导致了整个购房气氛的变化。;----07年房产市场回忆;新建住房结构比例得到落实。 2007年阜阳市批准规划建设普通商品住房建筑面积139.6万平方米，其中90平方米以下的占75.4%(经济房、集资建房、安置用房16.43万平方米)。批准预售面积84.48万平方米，90平方米以下的住宅13.6万平方米，占预售房的32%。 房地产投资稳步增长。 2007年全市共完成住宅建设开工180万平方米，竣工170万平方米(其中城区开工90万平方米)，完成住宅建设总投资18亿元，同比增长16%，在商品住宅供给中小户型商品房供给量大大提升；经济适用住房供给由去年的11.1万平方米增加到13.98万平方米。 房地产市场交易活泼。 截止07年11月底，全市共办理房屋转移登记7799起，8098套(间)，101万平方米，成交额14.2亿元；他项权利登记6425起，7030套，93.96万平方米，抵押额54亿元；其他登记312套，2万平方米。制发房屋权属证书17665本。商品房网上备案登记房屋13513套(间)，144.43万平方米。;市场板块分析;市场产品价格表现;项目;面积与总价控制;单价与销售分析;;天筑逸景;个案规划比较;易景国际;楼盘名称;区域价格统计;楼盘名称;----08年市场展望;2021年城市建设预计;90/70政策将逐步发挥作用，但2021年仍将不会主导房产市场 新一轮土地风暴将会掀起，将加速房地产商的兼并 严厉的房产新政将逐渐发力，进一步遏制房地产投机 货币政策继续从紧，中小地产商举步艰难 房价总体看涨，区域表现各不同 住房保障措施热度不减，但暂无法成为楼市主流;信贷从紧——通过行政手段按季约束商业银行贷款???度按季均衡发放贷款;通过对市场的研究，我们认为此轮阜阳楼市表现低靡，除了受到市场的宏观政策影响外，很大局部原因是市场对价格预期的调整。 此轮宏观调控主要应对通胀预期压力、人民币升值压力，没有得到明显调控效果，不排除再出系列行政手段干预，预期在3月份之后的3个月，即08年6月份会渐趋明朗。 价格方面，目前总价在40万形成分水岭，然而市场总体存量巨大，极有可能出现局部开发商为求资金回笼速度调整价格的情况，因此一些小的价格优惠策略在营销时将成为重要的突破口。;工程市场环境判断;市场局部结语;业务篇;----整体营销思路;快速建立饱和市场下的强势领导者品牌！;开发商首次进入地产开发，无工程品牌 当地房地产市场处于大盘争夺时代 市场未来潜在竞争的不确定性 工程启动阶段的资金限制 当地主城区60万人口，每年商品房消化约80万平方米 市场未来需求的不确定性;启动阶段——快速走量，带动品牌;造就优质，平价产品;----客户拓展策略;我们注意到，阜阳由于历史环境的缘故，历来是一个人口输出大市，市场对外来投资客的吸引力有限，目前市场上主要的客户来源几乎都是城区二次改善型的客户，其中外出务工人员购房比例相当高，我们认为将占城区购房总人数的50%以上。;周边县镇农村人口;考虑到工程在阜阳市场暂时无品牌支撑，启动阶段成功主打市场现有显性客户，为后期培养工程品牌； 工程所在区位和资源目前竞争优势尚不明显，考虑到老城区现状面貌，应主打本地城市中坚力量，先以平价格、高品质的高性价比产品吸引这局部人的满足欲望。;主抓本地城市中坚力量。 近期客户 —— 层面相比照较明显，主要以年轻的一次置业者，学校教师和周边区县从业人员，工程将以高性价比吸引这拨客户； 远期客户 —— 层面将拓宽，西南区以外的客户比例将上升，以工程品牌、现代人居化产品体系与居住理念扩大客户层面。;----工程现场进度;基地内动迁局部已开工;4月工程开工启动 4月下旬现场售楼中心落成 5月所有相关证照获得，特别是预售证必须获得 6月底示范区或样板完成开放;一期多层全面封顶;----08年推案方案;本案总建筑面积约40万平方米，预期分Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期开发，一期规划总建筑面积约5.8万方。;我们的目标: 08年销售目标1.91亿元！ 本案总建筑面积约40万平方米，预期分Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期开发，销售周期3年，因此，每年根本需要13万方的销售量。 一期规划总建筑面积约5.8万㎡，目标销售均价约3300元/㎡，目标总