经济法课件-城市房地产管理法.pptVIP

* 双方经协商，约定合建前述商铺，由农工商发展公司出资金，某大学提供土地，建设二层楼的商铺一排，共约3万平方米。商铺建成后，产权双方各分一半，各自经营。双方合作建房合同签订后，农工商公司便请来工程队开始施工。仅2个月时间，前述商铺即完成土建并装修完毕。然而，在该市城市监察大队的一次例行检查后，某大学即接二连三地受到有关部门的处罚。 * 3．房地产转让通过买卖、赠与或者其他合法方式实现。 4．房地产转让的客体具有多样性。 （二）房地产转让的条件 * 1．房地产转让的禁止条件 （1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者得以其他形式限制房地产权利的 （2）依法收回土地使用权的 （3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的 * （4）权属有争议的 （5）未依法登记领取权属证书的 （6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 * 2．允许房地产转让的条件 以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 * （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。 * （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件： 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押： * * （1）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人； （2）领有国有土地使用证； （3）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明； （4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 * 三、房地产抵钾 （一）房地产抵押概念 房地产抵押是指抵钾人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。 * 1．? 抵押权是一种从属权利 2．? 抵押权是一种价值支配权 3．? 抵押权是一种优先受偿权 * （二）房地产抵押的条件 下列房地产不得设定抵押： （1）权属有争议的房地产 （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产 * （5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 （6）依法不得抵押的其他房地产 （三）房地产抵押的范围 1．房地产抵押权所担保的债权的范围 房地产抵押所担保的债权须为有效的债权。 2．房地产抵押权所及房地产的范围 * （1）关于房地产自身 抵押人以其全部房地产设定抵押时，抵押权的效力及于全部房地产，包括房屋所有权和土地使用权。 （2）关于抵押权设定后新增的房屋 抵押设定后新增房屋不属于抵押物，房地产抵押权的效力不及于该新增房屋。 * （3）关于抵押权设定时的在建房屋 房地产抵押权设定时，抵押权的效力是否及于土地上正在建造的房屋？对此应区别情况对待。当事人在抵押合同中已有约定的，从其约定；无此约定或约定不明确的，区别情况对待。如果在建房屋已经能够成为某种经营场所，具有经济上的利用价值，则可将在建房屋视为抵押权效力所及范围。如果在建房屋不能成为某种经营场所，不具有经济上的利用价值，则不应将在建房屋视为抵押权效力所及范围。 * 四、房屋租赁 1、概念——指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 * 2、租赁合同的主要条款 ——当事人的姓名或名称及地址； 房屋的位置、面积、装饰及设施；