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商业基准价编制方法
参照项目基准价格编制的市场依据,考虑公司的财务、成本因素,根据各公司项目的实际情况,给出可利用因素的权重系数,得出项目销售的基准价格。如下表:
比较因素
权重
(1)
超级大盘(均价**)
一骑绝尘(均价**)
直接竞争(均价**)
备选楼盘(均价**)
拟合程度
(2)
评分
(1)×(2)
拟合程度
(3)
评分
(1)×(3)
拟合程度
(4)
评分
(1)×(4)
拟合程度
(5)
评分
(1)×(5)
区域位置
14%
交通、人流
4%
环境状况
4%
配套设施
4%
房型面积
12%
租金还原
15%
与住宅比值
10%
开发商品牌
5%
物业管理
5%
宣传主题提炼
5%
客户认可度
4%
蓄客结果
18%
合计
100%
评分1
评分2
评分3
评分4
以上为商业的常规性基准定价权重系数配比(仅供参考),在各公司定价时,要充分考虑各项目的实际情况,科学分析基准价因素,将考虑的因素进行权重的合理分配。
基准价格计算:
加权平均法:
(3+1竞争对手均价之和)/( 3+1竞争对手评分之和)=*元/㎡
简单算术平均法:
(超级大盘均价/超级大盘评分+一骑绝尘均价/一骑绝尘评分+直接竞争均价/直接竞争评分+备选楼盘均价/备选楼盘评分)/4=*元/㎡。
根据两种计算方式的结果,进行平均取值。考虑到规避市场风险(或房产升值),平均取值×0.95≈*元/㎡(或平均取值×1.10≈*元/㎡),最后得出项目或批次的基准价格。
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