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二、中国房地产税收体制的沿革与制度安排 （一）中国房地产税收体制 （二）中国房地产税种的制度安排 第三十页，共四十九页。 （一）中国房地产税收体制 中国的房地产税制，对房屋和土地基本上是分别征税，而且以土地税为主。这里所说的房地产税是房产税和土地税的总称。其中房产税主要包括房产税、契税和印花税等；土地税主要包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等。 第三十一页，共四十九页。 另外与两者相关的还有转让、销售、经营所得环节的营业税和个人所得税。不同税种的征税对象、征税目的、税率互不相同，共同之处是：征税基础为房、地不动产，其纳税环节发生在房地产的占有、流通、使用和经营活动阶段，分别属于行为、商品、财产、所得四大税类。 第三十二页，共四十九页。 房地产税的计税依据主要有面积、价值和收益三类，三种计税依据被运用于不同的税种，其中，收益主要适用于所得性质的房地产税种。 根据房地产税收征税时间和征税依据的不同，房地产税收的征税方法大体上可分为逐年定期征税和不定期的在房地产转让、销售及取得经营收入时征税。 第三十三页，共四十九页。 （二）中国房地产税种的制度安排 中国房地产税制是中国税制体系中较为复杂的一个行业税收体系，它几乎涉及到了中国税制结构体系中的所有税类。 主要的房地产税种： 1．耕地占用税； 2．城镇土地使用税；3．土地增值税； 4．房产税； 5．契税； 6．营业税； 7．个人所得税； 8．印花税。 第三十四页，共四十九页。 1．耕地占用税 耕地占用税，是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。其征收的主要目的在于控制非农业建设对耕地的占用，稳定耕地面积，保障农业的发展。同时，通过征税逐步建立起一笔基金，用于农业开发，以补偿耕地被占用带来的损失。 第三十五页，共四十九页。 §12 房地产税收 税收是政府保证社会公共需要的物质基础，是国家参与并调节国民收入分配的一种手段，是国家财政收入的主要形式。 第一页，共四十九页。 随着房地产业的发展，房地产税收在政府收入中的比例不断提高。 在房地产经济运行过程中，房地产税收对于收入分配的调节和房地产市场的宏观调控发挥着越来越重要的作用。 第二页，共四十九页。 第一节 房地产税收的特征、功能与构成要素 第二节 房地产税收的经济效应分析 第三节 房地产税收体制分析 第三页，共四十九页。 第一节 房地产税收概述 一、房地产税收的概念 二、房地产税收的特征 三、房地产税收的功能 四、房地产税收的构成要素 第四页，共四十九页。 一、房地产税收的概念 房地产税收是以房地产作为调节对象的一类税收。房地产税收涉及房地产的开发、持有、使用、经营和转让等一系列经济活动，征税对象涉及房地产开发经营、买卖交易、持有等各个环节的行为和标的。 第五页，共四十九页。 房地产税收涵盖了我国税收体系中的绝大多数税种，主要包括取得环节的耕地占用税与契税；持有环节的房产税、城镇土地使用税；转让环节的土地增值税、营业税、印花税与个人所得税等。 第六页，共四十九页。 二、房地产税收的特征 房地产税收除了具有一般税收的共性外，还具有以下四个独立特性。 1．房地产税收税基具有不可移动性和可见性 2．房地产税收收入的地方性 3．房地产税收的可持续征收性 4．房地产税收使用的公益性 第七页，共四十九页。 1．房地产税收税基具有不可移动性和可见性 由于房屋和土地在空间上是不可移动的，基于房地产价格的一个地区的财产税基不会因为税收政策而流向其他地区。房地产税基是不可移动的，这是房地产税收相对于其他可移动财产税收的显著特点。由于房地产外在的物质表现，房地产所有者无法隐藏其税负（税基）。 第八页，共四十九页。 2．房地产税收收入的地方性 房地产空间位置的不动性，使人们容易鉴别房地产税基的地方所有权。房地产税收的纳税主体缴纳房地产税收是因为他们要对所接受的政府服务付费。由于地方政府提供的服务有着很强的地域性，房地产价格与地方政府提供的服务水平密切关联。 第九页，共四十九页。 3．房地产税收的可持续征收性 土地作为天然的自然资源禀赋，可以被不断维护、改良、改造，实现永续反复利用，房地产作为土地和土地的附着物本身也有使用的持久性。房地产税收税基随时间的变化相对平缓，变化的弹性较小。这就使房地产税收可以成为地方政府一个充足和稳定的税收来源。 第十页，共四十九页。 4．房地产税收使用的公益性 房地产税收的相关法律是政府制定，是由政府征收、管理和使用的。 房地产税收的使用，具有很强的公益性，居民为了保护他们的房地产，有兴趣和利益冲动通过公共参与（如投票等）来影响地方政府公共开支决策，以便保护