房地产经纪理论与实务-张秀智-第一章.pptxVIP

房地产经纪理论与实务;第一章 房地产经纪业概述;本章重点问题;;;1.经纪的含义 经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间（中介）、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的服务活动。 其中，居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。行纪则是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担相应的法律责任的经济行为。;2.房地产经纪的含义 房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。因为房地产经纪属于服务业，有时也称为房地产经纪服务，以突出其服务行业的特点。房地产经纪的特征包括三个方面：一是以收取佣金为目的，属于有偿服务；二是服务的主要方式为居间介绍或委托代理，而不是房地产经纪人员直接作为当事人参与房地产交易；三是房地产经纪活动所包含的内容较为广泛，除了提供信息促成交易、委托代理买卖以外，还可以延伸到代办抵押贷款、代办房地产登记等业务。;在现实工作中，为了更好地为委托人服务，房地产经纪机构和经纪人员除了向委托人提供房地产交易相关信息、实地看房、代拟房地产交易合同、协助委托人与他人订立房地产交易合同服务等基本的房地产经纪服务外，还常常向委托人提供代办贷款、代办房地产登记等房地产经纪延伸服务 （简称 “其他服务”）。;房地产经纪的服务方式主要分为房地产居间与房地产代理两大类。 1.房地产居间 房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。 从理论上讲，居间可分为指示居间和媒介居间，指示居间即居间人向委托人报告订约的机会，媒介居间则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒介方式促成交易的行为。;房地产经纪的服务方式主要分为房地产居间与房地产代理两大类。 2.房地产代理 房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。;房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。因此，在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。根据委托人在房地产交易中的角色———买方 （包括承租方）或卖方 （包括出租方），房地产代理实质上可分为买方代理和卖方代理。正因为如此，在房地产代理服务中，房地产经纪机构与委托人之间的法律关系更清晰；正因为如此，在房地产经纪的发展历史中房地产代理逐步取代了起源更早的房地产居间，成为许多发达国家主流的房地产经纪方式。;民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。因此，房地产经纪机构及人员的代理行为受经纪服务合同规定的代理权限限制，合同未规定的内容，代理人无权处理。 房地产经纪机构代理客户与第三方进行房地产交易的行为，不同于一般的民事代理，而是一种商事代理行为。与一般民事代理可以采取书面合同或口头合同不同，房地产代理必须签订书面合同。;1.房地产经纪具有经纪活动的一般特性 经纪作为一种特殊的商贸活动，具有区别于其他商贸活动的自身特性，主要表现为以下四个方面： ;2.房地产经纪的特性 房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动，除了具有经纪活动的一般特性之外，还具有不同于其他经纪活动的两个特性： ;;;;房地产经纪专业人员是专业化房地产经纪服务的直接提供者；房地产经纪机构是承接房地产经纪业务的主要载体，房地产经纪专业人员必须依托房地产经纪机构开展业务，并收取服务佣金。本书中的房地产经纪人员一般是指取得房地产经纪专业人员职业资格证书的人员，包括房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人。;;《房地产经纪管理办法》第十四条明确规定：“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”由此可见，房地产经纪机构是房地产经纪行业运行的基本载体，是开展房地产经纪业务的基本法律主体，也是房地产经纪人员从事房地产经纪活动必须依附的经济实体。;1.房地产经纪机构的界定 房地产经纪机构（包括分支机构），是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府建设（房地产）主管部门备案