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温州市灵溪浙闽物流中心地块市场研究与项目定位会计学第1页/共187页目 录宏观经济分析物业市场研究市场研究目标客户研究项目地块分析产品规划建议超市物业规划写字楼物业规划产品定位SOHO物业规划餐饮娱乐物业规划开发成本估算经济分析经济收益估算第2页/共187页第一部分 市场研究城市概况城市规划宏观经济宏观经济总结宏观经济分析市场研究物业市场研究目标客户研究项目地块分析 灵 溪 (城镇概况)第3页/共187页灵溪镇位于苍南县中心偏北,面积86.5平方公里,是浙江省最南端的一个县城集镇。北离温州市区83公里,南距福建省福鼎镇32公里。地处浙闽交通要冲,104国道、同江——三亚高速公路、 G15沈海高速、温福铁路贯穿全境;横阳支江、萧江塘河、沪山内河穿城而过,形成便捷的水陆交通网。是苍南县的政治、经济、文化、科技、交通中心。 灵溪第4页/共187页 灵 溪 (城镇概况)行政 灵溪镇辖5个社区、18个居民区、146个行政村。人口21.08万人。经济浙闽副食品商城、浙福水产城、浙闽物流中心、浙闽农贸综合镇场已成为浙南闽东北颇具影响的龙头镇场,参茸镇场获“中国人参鹿茸冬虫夏草集散中心”金名片。浙闽汽车城(4s别克专卖店)的成立,填补了苍南高级轿车专卖的空白。灵溪主要经济指标增速较大,综合经济实力在温州镇30个强镇中名列前茅。 文化经浙江省文化厅批准,灵溪镇分别荣获“浙江省木偶戏传承基地”、“浙江省民间文化艺术之乡(单档布袋戏)”称号。县政府对文化产业、极为重视特在灵溪镇人民公园的黄金地段划出一地块,建成全省首家乡镇级的民间艺术专用基地——“灵溪民间艺术馆”。作为木偶戏、渔鼓的传习所。灵溪民间艺术馆的建成,是灵溪镇非遗保护与传承工作的一项重要举措。第5页/共187页 灵 溪 (城市规划) 随着苍南县城市规划的不断完善,未来灵溪将形成:一心两轴两片联动的总体布局。“一心”即城区中心。位于站前大道东侧,规划成为苍南行政、商业、文体中心。“两轴”即东西向城市商贸流通轴及城市主要公共服务设施集中轴。“两片”即以站前大道为界,西片为老城区,保留原有商业、居住功能。东片为新区,形成新型商、公、贸、住为一体的多功能区。总体规划以城市向东发展为基础,适当向南拓展形成扇形发展的态势。 第6页/共187页 灵 溪 (城市规划)1、中心聚集,南北伸展。加强中心城市建设以建设现代化都市为目标,使之成为我国东南沿海重要的工业、商贸、港口城市以及浙西南与闽东北的重要核心。2、点轴开发,分片均衡。通过轴线的带动作用,均衡各片区域的城镇发展。扶植重点城镇,通过交通轴线的辐射,带动山区经济、社会发展。第7页/共187页 灵 溪 (宏观经济-GDP)宏观经济总量大,增长速度快,资金充裕,为房地产发展带来了机遇。灵溪镇经济总量大,增速快,增速都在12.2%以上,历史最高增速是2009年达到117.6%,2010年实现生产总值70.1亿元,由于2009年总量太大,2010年出现负增长。金融危机后灵溪经济开始跨越发展年份生产总值(亿元 )增长率2006年 34.112.8% 2007年 39.5 16% 2008年 44.3 12.2%2009年96.4 117.6%2010年 70.1-27.9%第8页/共187页 灵 溪 (宏观经济-人均收入)灵溪镇人均收入提高较快,民间投资活跃年份人均收入元增长1013.00. 11.00%200911567元 25.89%201011808元 2.08%第9页/共187页 灵 溪 (宏观经济-市场贸易) 商贸活跃区域影响力强 灵 溪 镇 市 场 贸 易 成 交 额 很 高年份 市场贸易成交额(亿元) 增长率%2006年 89.8 10% 2007年 99.311%2008年 106.37.0%2009年130.522.8%2010年 163.2825.1%第10页/共187页 灵 溪 (宏观经济总结)灵溪经济发达,人民生活富裕,消费力强! 一、灵溪镇经济比较发达,GDP总值和人均收入较高二、灵溪镇商贸发达,是温州市域少有的第三产业占主导地位的城镇三、灵溪镇是浙南闽北交通咽喉,近年来,灵溪镇厚积薄发,加大城市建设力度,对平阳水头、腾蛟、萧江以及福建福鼎等地闽南语系形成聚合力四、目前灵溪镇房地产开发还处于粗放阶段,市场机会较多五、灵溪镇区域影响力将进一步推动商贸发展第11页/共187页第一部分 市场研究宏观经济分析商业物业研究住宅物业研究办公物业研究酒店物业研究餐饮娱乐物业研究市场研究物业市场研究目标客户研究项目地块分析第12页/共187页第一部分 市场研究灵溪商业环境本次共调查了灵溪一街到八街的主要商业街。在
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