土地经济学（第八版）毕宝德-第18章 土地金融.pptVIP

21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第八版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第八版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第八版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第八版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第八版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第八版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第八版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第八版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第八版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第八版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第八版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第八版） 毕宝德 中国人民大学出版社 土地经济学 目录 土地金融概述 发达国家房地产金融发展概况 中国房地产金融的发展及其对策 土地金融概述 18.1.1 土地金融的概念 概括地说,土地金融是以土地为媒介而进行的货币与资 金的融通活动,是通过各种信用方式、方法及工具,有效地组织和调剂土地领域中货币资 金的活动。在现代社会再生产过程中,一时一刻也离不开货币资金,离不开金融的支持和 配合。从这个角度讲,土地金融的基本任务是以最有效的方式、方法及工具,向社会筹集 资金,用以支持和配合土地的开发、利用以及土地经营方面的资金融通,以促进地产业不 断发展。土地金融在整个金融体系中占据重要的地位。 土地金融主要包括发生在土地开发、利用、经营过程中的贷款、存款、投资、信托、 租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易,以及土地金融机构所办理的各类中间业务等 信用活动。 18.1.2 土地金融的特性 土地金融具有自偿性 土地金融具有较大的灵活性 土地金融具有较强的政策性 土地金融具有一定的脆弱性 18.1.3 土地金融的分类 18.1.4 土地金融主要业务 融通资金业务 ( 1)土地金融机构为土地所有者和使用者融通资金,筹集社会资金,使其流入土地所 有者和使用者手中,满足其需要,并使提供资金的人也能从中获利。 ( 2)通过将固定在土地上的资金再转化为金融资金重返流通过程,以满足其他方面的 资金需求。 ( 3)用发行抵押债券等手段吸引资金,以满足土地长期投资的需要。 债券业务 ( 1)土地所有权证券 ( 2)土地抵押证券 ( 3)土地抵押债券 土地投资业务 土地金融机构一般也兼办土地开发投资业务。但土地开发投资与一般生产投资不同, 它具有以下三个特点: ( 1)连续重复负担利息。 ( 2)收益率不易精确计算。 ( 3)资金占用量较大,占用时间较长。 18.1.5 土地金融的产生及发展 土地是社会生产与生活的基本物质要素。商品经济的发展要求各生产要素都能顺畅地 流通、循环并按市场规律进行配置。土地作为生产的基本要素也要投入社会生产、流通的 经济循环中去,所以信用一旦产生,就出现了土地金融活动。随着社会生产力的发展,土 地对资金的需求越来越迫切,在客观上要求专门的金融机构为土地的开发和利用服务。于 是,世界各国先后出现了土地银行、不动产抵押银行、土地信用协会等多种土地金融组 织,业务活动内容也由单一的存贷款发展为各种各样的土地金融业务。 当今,许多国家和地区的金融业均开办土地金融业务,并且投入大量资金,通过直接 或间接的融资方式,用以支持和配合土地的开发和利用。据不完全统计,美国、德国、日 本等国家的银行,用于土地开发、利用、经营方面的贷款和投资约占其贷款和投资总额的 1/3。 18.1.6 地产业与金融业之间的关系 地产业与金融业之间,是一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。这 种极其密切的关系,总体说来,是由土地商品的特性及金融业的特性所决定的。 土地的开发、利用、经营等一般需注入大量资金。企业或个人解决土地的开发、经营 或购置资金问题的途径有:一是自身积累,二是向银行贷款,三是商品房预售资金 (其 中部分来源于银行发放的个人购房贷款),四是通过发行债券或股票筹措,五是通过基 金或信托形式获取。现阶段土地开发经营中,自身积累资金在总投资中占30%左右, 其余资金以后四种形式直接或间接通过金融机构获取。可见,地产业对金融业具有较强 的依赖性。 土地投资经营者,以土地为抵押向土地金融机构申请贷款,可以迅速集聚大量资金, 实行规模化投资,促进土地经营活动的正常运转。 发达国家房地产金融发展概况 18.2.1 美国房地产金融发展概况 土地金融 美国专业土地金融机构的上层组织是联邦土地银行,基层组织为土地银行合作社。联 邦土地银行相当于各土地银行合作社的联合社或上层的联合银行,其组织章程中明文规 定:联邦土地银行的正当合法股东应为农民所组织的土地银行合作社。在创始初期,美国 的联邦政府与