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2021年中国商业地产市场现状分析 一、商业地产行业概述 广义商业地产指作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产，包括百货超市、购物中心、商业广场、商业街区、商用办公楼等物业。狭义商业地产业务主要为包含零售业、餐饮业和其他服务业的商业综合体，为“实施统一管理、分散经营的商业集合体”，租金收入和资产增值构成其主要盈利来源。（本文主要指办公楼和商业营业用房等） 1、区别对比 商业地产具有投资规模大、回收周期长、专业接口多、现金流稳定、配套服务要求高、改善生活品质、提升城市价值等特点。相较于住宅地产，商业地产流动性更高，发展空间更广阔。 商业地产与住宅的主要区别 2、商业模式 商业地产的商业模式主要可分为三种，一是服务于住宅销售的“以售养租”模式。开发商获取商住综合用地，前期通过销售住宅物业，快速回笼现金，从而分担较重的商业资产投入，典型的开发商如早期的万达集团，以及当前的新城控股。二是以长期持有为目标的开发建设。企业从拿地，开发建设，至后期运营全程参与。企业通常可以在市场上获取较低的融资成本，以经营利润覆盖利息成本，花费长周期培养资产，通过运营不断提升资产价值。三是以资产退出为目标的开发建设/收购改造。企业直接拿地开发建设，或者收购现有资产进行改造，提升运营收益后退出，获得资产增值收益。此类商业模式主要为凯德、黑石、博枫等房地产基金所采取 商业地产的三种主流商业模式 二、商业地产产业链整体分析 就商业地产产业链整体情况而言，上游房地产主要可分为商业地产开发商和设备供应商，整体商业地产开发商数量众多，包括保利地产、万科地产和恒大地产等。中游除了开发商外还包括物业运营平台等，还包括线上交易平台和线下机构等。下游应用主要应用除了商业、还包括居住和办公等。 商业地产产业链简图 1、上游端 随着我国房地产整体持续发展，虽然新开工面积相较2020年有所下降，但我国我国房地产施工面积仍保持稳步增长。根据统计局数据显示，2021年我国房地产开发施工面积达到97.54亿平方米，同比2020年增长5.25%。 2011-2021年中国房地产开发施工面积及增长率 就放我施工面积结构占比情况而言，相较住宅施工面积我国商业地产施工面积仍占比较小。根据数据，2021年我国商业地产施工面积约占13.17%左右，其中办公楼占比3.87%、商业营业用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商业地产整体施工面积较小，又因为疫情导致，整体占比相较2020年的14.06%有所下降，但是预计随着整体商业地产持续发展，占比有望提升。 2021年中国房屋施工面积结构占比情况 2、下游端 随着我国人均可支配收入情况持续增长，我国居民商业地产需求持续增长。根据数据显示，我国城镇居民可支配收入自2011年起快速增长，到2021年已达到47412元。整体来看，居民消费能力的持续提升是我国商业地产发展的关键驱动力，因为商业地产需要商业消费的驱动才得以扩张。 2011-2021年中国城镇居民可支配收入走势图 三、商业地产市场现状 1、竣工面积 就商业地产市场竣工面积情况而言，2011-2017年我国房地产整体向好，商业地产竣工面积逐年增长，2017年达到近年来最高值16676.8万平方米，2018年起竣工面积开始出现负增长，2020年受疫情影响我国商业地产竣工面积大幅度下降，降幅超过20%，必威体育精装版数据显示，2021年我国商业地产有所回暖，竣工面积为12094，同比2020年增长3.7%左右。 2011-2021年中国商业地产竣工面积及增长率 2、销售面积与金额 就消费面积与金额而言，根据数据，我国商业地产2010-2020年销售面积总体呈上升趋势，但增速有所波动，2016-2017年销售面积增速一度达到20%以上，而2018年开始受房地产市场改革增速下滑到负增长水平，2021年，全国商业地产销售面积为12421万平方米，同比2020年下降1.6%左右；销售金额为14393亿元，同比2020年14936亿元下降3.64%左右。 2011-2021年中国商业地产销售面积及增长率 相关报告：华经产业研究院发布的《 》； 3、空置率 商业地产的收入来源依赖租金收入，而影响租金收入的关键因素是租金单价和空置率，与住宅需求的锚定不同的是，以租为主的商业地产更容易受到经济宏观周期带来的影响，营收不稳定的压力要大得多。分城市层级来看，一线城市租金较高且空置率较低（北京长期受疫情反复波动影响，空置率自2019年底快速上升），但是空地供给目前已经相当有限，而在一些二线城市由于早年的扩张速度过快且当地居民消费水平有限导致一些商业地产的吸纳能力较弱，空置率较高且呈上升趋势，租金水平有所下滑，供给过剩情况较重。 2016-2021年北京和上海优质零售物业空置率走势 注：2020.3上海数据缺失 4、