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(MV ___第一章房地产经济学概述第一节房地产经济学的研究对象与学科性质一、 房地产经济学的研究对象房地产经济学使用宏观和微观经济学原理，分析国家、区域、社区和邻里对房地产价值的影 响，研究人以及人的行为如何影响房地产价值，帮助人们理解影响房地产市场的因素以及这些因 素变化又如何影响地方房地产市场。二、 房地产经济学的学科性质房地产经济学既是整个经济科学的一个分支，又是各类房地产经济学科的理论基础。从总体 上看，房地产经济学所研究的是经济领域的内容，从属于经济科学。因此，经济学的理论基础与 研究方法，构成了房地产经济学的理论基础与研究方法。如经济学的供求分析、市场分析、外部 性分析、信息分析、公共产品分析等。均适用于房地产经济学。房地产金融、房地产法、物业管理等。房地产经济学是集经济与房地产为一体的应用学科，在其建立和完善过程中也离不开借鉴和 吸收相关学科的理论营养，如政治经济学、微观经济学、宏观经济学、城市经济学、管理学等。房地产经济学涉及房地产行业资源配置基本理论、房地产经济运行规律以及房地产经济运行 过程中所发生的经济关系，是经济学的一个分支，属于部门经济学的范畴。本章主要介绍房地产 经济学的定义、研究对象、研究内容、学科性质、研究方法以及学习房地产经济学的意义，以便 对房地产经济学的总体框架有一个基本认识。第二节 房地产经济学的研究方法一、房地产经济学的研究方法（一）实证分析与规范分析实证分析是客观地描述房地产经济事件“是什么”（或“不是什么”），它要揭示有关房地产 经济变量之间的因果关系，是关于事实的研究。如“地段是决定一宗房地产商品价格的重要因素” 便是一种实证表述。不过，并不是任何关于房地产经济事实的分析都能得到正确结论。一般认为， 一个房地产经济理论需要由5个要素组成。第一章房地产经济学概述（二）静态分析、比较静态分析与动态分析静态分析是指所有的房地产经济变量都是同一时期的，不考虑变量的时间因素。例如，土地 供给曲线是一条斜率越来越大的向右上方倾斜的曲线，表明价格越高，供给量越大；土地需求曲 线为一条斜率为负的曲线，表明价格越高，需求量越小；当供给等于需求时，土地市场处于均衡 状态，这种分析实质为一种静态分析。（三）宏观分析与微观分析宏观分析是指研究的出发点着眼于宏观整体性，立足于整体，注重总量分析，从整个社会或 社会区域与层面上研究房地产经济问题，如房地产业的可持续发展、房地产业与国民经济的相互 作用、房地产业的宏观调控研究等。微观分析注重房地产开发商、中介机构、消费者行为的研究, 是部分的、局部的，如房地产开发利用的成本效益分析、投资战略决策、估价方法选择等。微观 分析是宏观分析的延伸与具体应用。宏观分析与微观分析相结合能够更加全面、深入地研究房地 产经济问题。（四）个案研究法房地产业的经营活动政策性强，法律、法规众多，这些宏观环境变化将对房地产开发经营活 动产生重大影响；其次房地产商品的生产和交换，与建筑、建材、冶金、纺织等50多个部门紧密 相关，这些部门的发展变化将波及房地产业的发展；再次，房地产还受到风俗习惯、心理动态、 环境因素、行政管理等因素的影响。从而使房地产成为一个极为复杂、受众多干扰因素影响的问 题，因而个案研究显得尤为重要。通过对特定背景、特定条件下的个案进行研究分析，弄清影响 房地产经济运行的主要矛盾与次要矛盾，是房地产经济问题研究的有效方法。（五）定性分析与定量分析定性分析就是找出事物的本质及其内在的必然联系，揭示房地产经济关系的发展规律；定量 分析是指把握事物的数量比例及其变化关系。房地产经济学是一门应用性很强的学科，需要解决 实际问题。房地产经济理论必须具有可操作性，这就要求在对房地产经济进行质的研究时，也需 进行量的刻画，在数学分析中探求房地产经济变化的数量界限，探求房地产经济过程变化的量的 趋势。因此，在房地产经济学的研究中，针对繁多的数量关系，必须以质的分析为前提，来进行 精确的量的分析。二、学习房地产经济学的意义房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律的科学，也是一门研究房地产资源合理配置的 科学。揭示房地产业的运行规律，对房地产开发经营企业来说，能在竞争中争取主动，提高微观 经济效益，也是政府管理部门引导房地产业健康发展的需要。房地产经济学第2版45第—^章房地产业与国民经济国第一节房地产及其特性一、 房地产的含义对于房地产的含义，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也 是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及 其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上，可以作为财产的各种房屋，包括住宅、工业、商业、服务、 文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基