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住房贷款证券化 2006.5.17 ICE-HEART 指导教师：陈淼鑫 第一页，共四十二页。 住房贷款证券化 基本概念 产生及发展 操作过程 必要性与可行性 风险管理与控制 2006.5.17 ICE-HEART 第二页，共四十二页。 一、住房贷款证券化的概念 所谓住房抵押贷款证券化（MBS），就是指商业银行将缺乏流动性，但能够产生可预见的稳定的现金流量的住房抵押贷款资产真实地出售给一家独立的特别目的的公司（Special?Purpose?Vehicle.简称SPV），然后SPV委托承销商对其进行结构性重组和包装，将其变成可以在金融市场上出售和流通的证券发售给投资者，购房者偿付的本息则通过银行及受托机构回报给投资者，据以融通资金的过程。 2006.5.17 ICE-HEART 第三页，共四十二页。 资产证券化是指将缺乏流动性但可以产生稳定的可预见未来现金流的资产，按照某种共同特征分类，形成资产组合，并以这些资产为担保发行可在二级市场上交易的固定收益证券，据以融通资金的技术和过程。 住房抵押贷款是资产证券化的一种 它起步于20世纪60—70年代，资产证券化的产生是一种典型的金融创新过程，它深刻地改变了美国等世界许多国家的社会与经济生活，引发了一系列制度创新、市场创新和技术创新。 2006.5.17 ICE-HEART 第四页，共四十二页。 20世纪60年代末、70年代初，美国住房金融机构发放的住房抵押贷款占到贷款总量的40％左右，资金大量长期性占用，使得期限不匹配问题凸显，大大降低了住房金融机构的流动性。为了增强筹措资金的能力，住房金融机构开始在金融市场上以已经发放的住房抵押贷款为担保发行可转让的证券。 二、住房抵押贷款的发展 2006.5.17 ICE-HEART 第五页，共四十二页。 产生的原因： 以美国为例，美国证券抵押市场的发展正是美国金融制度某些特定因素的产物。 首先，由于早期政府不允许银行和储蓄机构跨州经营业务，抵押证券市场的发展弥补了各州资金余缺调剂的局限。 其次，促使资产证券产生发展的另一个因素是传统的美国储蓄机构的利率管理。 2006.5.17 ICE-HEART 第六页，共四十二页。 美国政府成立了联邦住房管理局（FHA）联邦国民抵押贷款协会（FNMA）和联邦住房贷款银行（FHLB）等若干官方机构，以推动住房抵押贷款一级市场的发展；设立了联邦家庭住房抵押贷款公司以发展和保持一个全国性的住房抵押贷款二级市场；成立了美国全国房地产抵押贷款协会（完全的政府机构），对私人机构发行的房地产抵押担保证券给予政府担保，促进MBS。 2006.5.17 ICE-HEART 第七页，共四十二页。 目前资产证券化已由MBS发展到汽车货款证券化、信用卡贷款证券化、应收帐款证券化等，并扩及到普通工商贷款、无担保消费贷款、计算机租赁、人寿保险、公用事业收入、俱乐部会费收入、石油天然气储备和矿藏储备等能产生稳定现金流量的资本领域。在资产证券化市场中,住房抵押贷款证券化（MBS）的发展最为成熟。 2006.5.17 ICE-HEART 第八页，共四十二页。 三、住房贷款证券化的参与者及运作流程 参与者： 发起人：进行证券化的基础资产的所有者。MBS中指发放住房贷款的商业银行。 服务人：受托管理证券化基础资产，监督债务人履行合同，向其收取到期本金和利息等相关活动的服务中介。一般由商行直接担任。 2006.5.17 ICE-HEART 第九页，共四十二页。 发行人：即特殊目的实体（special purpose vehicle, SPV ），SPV只从事单一的资产证券化业务，即购买证券化的基础资产和发行证券。 承销商：负责证券的初次发行，同时支持其在二级市场上的交易。 信用评级机构：对资产担保证券进行评级。 信用增级机构：减少资产担保证券整体风险，提高资产担保证券的资信等级，提高其定价和上市能力，降级发行成本。 2006.5.17 ICE-HEART 第十页，共四十二页。 受托管理人：面向投资者，担任资金管理和偿付职能的证券化中介机构。其主要职责是负责收取和保存记录资产组合产生的现金收入，在扣除一定的服务费用后，将本金和利息支付给资产担保证券的持有者。 投资者：购买证券的机构和个人。 2006.5.17 ICE-HEART 第十一页，共四十二页。 贷款银行对贷款抵押财产进