北京商城招商策划方案.docx

北京****商城招商策划方案 第一部分：招商策略 第二部分：招商进度中的比例分配第三部分：招商付款方式 第四部分：经济分析 第五部分 招商费用预算 第六部分：各楼层商品结构定位 第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分：广告宣传策略 第九部分：开业庆典 第一部分：招商策略 招商策略：立足北京、面向全国、走向国际 以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出 20％的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM 等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证北京地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招 商力度。 第二部分：招商进度中的比例分配 招商的前期阶段，招商的比例计划为：北京地区招商占 60％左右； 外地招商占 20％左右；国际招商占 15％左右；预留出 5％的比例， 作为机动或炒作。 其中：北京地区招商所占比例不得超出整体的 60％；外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额； 根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如 10％）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。 第三部分：招商付款方式 一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式： 1、一次性交纳 3 年的租金。从第四年起租金递增 5％；第五年租金递增 6％；第六年租金递增 7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的 20％。 2、首期交纳 5 年租金的 30％，正式开业前再交齐 5 年租金全款。从第六年起租金递增 5％；第七年递增 6％；第八年递增 7％；总体递增比例不超过 20％。可签定租约合同期为 20 年。 首期就一次性交纳 5 年租金。可获得 6 年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增 6％；第八年递增 7％，总体递增比例不超过 20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳 10 年租金的 30％，入驻前交齐 10 年租金全款。可获得 12 年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为 20 年。如 10 年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 二、租金交纳及优惠政策 2（备选方案）： 1、同上。 2、第一段同上。 首期就一次性交纳 5 年租金。可获得赠送 6 个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6 年后半年）租金递增6％；第八年递增7％， 总体递增比例不超过 20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳 10 年租金的 30％，入驻前交齐 10 年租金全款。可获得 11 年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为 20 年。如 10 年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 三、分析（以均价 8.5 元计算）： 第 6 年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05＝3.761646 亿元； 第 6 年半年租金：3.761646/2＝1.880823 亿元； 五年的贷款利息：17.91260 亿元*0.07＝1.253882 亿元； 五年租金 9 折损失租金：17.91260*0.1＝1.79126 亿元； 租五送 6 个月损失：1.880823－1.253882＝0.626941 亿元； 租五送一年的损失：3.761646－1.253882＝2.507764 亿元； ‘租五送一’比‘租五打 9 折’多损失： 0.716504 亿元； ‘租五送半年’比‘租五打 9 折’少损失： 1.164319 亿元； 从上面的分析来看，一次性交纳5 年租金免费送6 个月对公司最有利， 租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打9 折只多损失7 千万， 而从对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。 注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。 四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由： 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据‘现金是王’ 的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。 另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设