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报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检 查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内 部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员 对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。 内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或 相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意 见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估 价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何 开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分 级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角 度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准 则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以 土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以 城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或 有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地 市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证 委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份； 同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作业时间和土地价 报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资 料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做 好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关 系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行 估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服 务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量 的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一 是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和 增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场 规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土 地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人 员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有 关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等 项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干 扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应 该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的 其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服 务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报 告格式应符合《城镇土地估价规程》明确的规范格式；提供的附件数目和内容 应符合《城镇土地估价规程》明确的具体要求；估价报告中各部分内容的表述 应符合《城镇土地估价规程》明确的具体要求。《城镇土地估价规程》对估价 报告中各部分内容的表述，是有具体要求的。如估价方法部分，要求“要求 在一项估价中报选的方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据”；对于 地价的确定的方法“说明要求对不同估价方法结果进行增值或减值调整原 因，对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其 方法的选择的依据等等，并要在结果报告中应说明估价思路、采用的估价方 法及其定义和计算公式，在技术报告中应说明估价思路、采用的估价方法及 其选择的理由。又如估价测算部分，应详细说明比较案例的选择、各项原始 数据的来源和各个参数、系数的确定等，以及详细说明测算的全过程。再如 估价结果部分，应详细说明对不同估价方法估算出的结果，如何进行分析比 较和采用一定的数学处理，并如何结合考虑一些不可量化的价格影响因素， 最终合理确定估价结果。 二、分级审核制度及审核要求 为了规范内部审核工作，土地估价机构应建立内部审核制度，实行 分级审核制度。依笔者的实务经验，土地评估报告审查可分为：土地估价师 自查；一审为评估小组组长审核；二审为评估部经理审核；三审为终审，即 机构