房地产开发与经营第7章.ppt

;【内容提要】 本章围绕房地产交易管理制度，介绍了房地产交易的一般制度、房地产转让、房地产租赁、房地产抵押等的有关规定以及房地产主要税收。 【重点掌握】 房地产交易的一般制度及房地产转让、房地产抵押等的有关规定。;主要内容;§1 房地产转让 ;1.1 房地产交易的概念及一般制度; (3) 房地产交易时权属的流通不是瞬时完成的，即不能做到“一手交钱、一手交货”。例如，以抵押贷款方式购房，或者以租赁方式取得房屋或土地使用权等，交易双方需在很长时期同保持相应的法律关系。;1.1.2 房地产交易的一般制度 ;(3) 房地产交易依法登记的制度 ;1.2 房地产转让的概念及其法律特征; (3) 房地产转让的内容是当事人之间就房地产权利转移而产生的权利和义务关系。房地产转让必然发生房屋所有权和土地使用权转移的行为，这是房地产转让区别于房地产租赁、抵押等交易行为的主要标志之一。而这种权利的转移或让与必须通过签订书面合同的形式，并经过合法产权变更登记，才能最终生效。 ;1.3 房地产转让的形式;1.4 房地产转让的条件;1.4.2 房地产转让的禁止性规定 ;1.5 房地产转让的程序; 房地产转让时，转让当事人应当依法订立房地产转让合同，包括房地产买卖合同、交换合同、赠与合同、抵债合同等。 ; 房地产转让合同自当事人协商一致正式签订之日起成立，对当事人双方具有法律约束力。但是，转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效。 房地产转让合同的成立，并未实现房地产权利的转移。房地产权利的转移，应以房地产交易管理机构变更登记为准。 但是，房地产的风险责任转移可以由转让当事人约定，如约定房地产转移占有之日起房地产风险责任由转让人转移给受让人。 另外，房地产转让合同签订后，未依法解除合同关系的，房地产转让人不得就同一房地产与第三人签订转让合同。房地产转让人违反上述规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。 ;1.6 房地产买卖的法律规定 ;§2 房地产租赁 ;2.1 房屋租赁的概念和法律特征;2.2 房屋租赁合同;(6) 其他费用 它是指除???金之外的费用，这些费用是由于使用房屋而产生的，如水、电、煤气费。物业管理费。这些公用事业费与物业管理费也应明确支付的方式与时间。 (7) 房屋修缮责任 一般是由出租人维修。当然也应确立过错责任的承担与无过错责任。 (8) 转租的约定 房屋转租是承租人通过租赁合同而获得的一种权利。本条应约定转租终止的时间、生效的条件、原出租合同权利义务的履行。 (9) 变更和解除合同的条件 具体情况双方可自由约定，并应在本条约定如何妥善解决合同变更解除之后的合同责任。;(10) 租赁双方的违约责任 (11) 房屋的交付 合同中应明确出租人交付出租房屋的具体时间，包括附属设施的移交、清点。 (12) 合同的其他条款 主要是：有关公证或见证的约定，出租人办理租赁登记领取《房屋租赁证》的约定，合同生效的约定，合同补充条款的约定，采取何种方法解决合同争议的约定，合同一式几份的约定，以及合同双方就其余事项所作的约定。 ;2.3 房屋租赁双方的权利与义务;2.3.1 出租人的权利 ;2.3.2 出租人的义务 ;2.3.3 承租人的权利 ;2.3.4 承租人的义务 ;2.4 房屋禁止出租、房屋转租与租赁登记的规定;2.4.1 房屋禁止出租的规定 ;2.4.2 房屋转租的规定 ;(4) 从转租合同来讲，转租合同是原承租人，现转租人与承租人签订的房屋租赁合同。该房屋租赁合同虽然仅是双方的意思表示，但这份转租合同必须要经原出租人书面同意。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。 (5) 转租成立后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。 (6) 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。 ;2.4.3 租赁登记的规定 ; (1) 在租赁合同签订后的十五天内，由出租人持房屋租赁合同，向房屋所在地主管机关申请登记。 ; (4) 房屋转租应在签订书面房屋转租合同之后，填写《房屋转租登记申请表》，并提交与出租相同的文件，主管机关一般在五天之内审核完毕。凡符合规定的，由主管机关在原《房屋租赁证》背面的转租注记栏中加盖准予转租专用章后，把房屋租赁证的交还转租当事人。 ;§3 房地产抵押 ;3.1 房地产抵押概念和特征;3.1.2 房地产抵押的特征 ;