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集体建设用地建设租赁住房相关税务政策探讨 | 涉税争议 系列（十六） 集体建设用地建设租赁住房相关税务政策探讨 前言 为贯彻落实十九大报告中“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和要求，建立多主体 供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，原国土部、住建部于 2017 年 8 月联合印 发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，允许北京等 13 个城市在符合规划 要求的存量集体建设用地上建设租赁住房，村镇集体经济组织可自行开发运营，也可 通过联营、入股等方式运营；2019 年 1 月，又确认青岛等 5 个城市为第二批试点。 通过在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，总结经验和教训，形成一批可复制、 可推广的改革成果，为优化政策制度提供坚实支撑。用集体建设用地建设租赁住房， 是中国土地制度的重大变革，意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得 称赞的。这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高 房价、高租金将产生巨大作用。 2020 年 1 月 1 日实施的土地管理法删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征 为国有的原集体土地的规定，并增加了新的规定，对土地利用总体规划确定为工业、 商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，允许土地所有权人通过出 让、出租等方式交由单位或者个人使用。 新土地管理法的出台，让企业参与到集体建设用地建设租赁住房中解除了集体建设用 地入市的法律障碍。本文将探讨集体建设用地建设租赁住房开发模式对于各方税务政 策是如何规定的，如何做好税务筹划。 一、集体建设用地建设租赁住房开发模式 1、开发主体 集体建设用地建设租赁住房开发建设涉及政府、集体建设用地所有者、企业等。政府作为政 策制定者为开发建设或者提供制度与法律保障，调动各方资源，协调参与各方事务处理；集 体建设用地所有者则是建设用地供地方，对于集体的建设用地享有所有权和使用权，在开发 建设过程中有监督土地利用情况、获得应有项目收益的权利；企业则是开发项目的建设方， 承建整个项目的建设施工，并负责持有物业进行管理运营。 2、开发流程 集体建设用地建设租赁住房的开发模式为一二级联动开发，首先由企业与集体组织和集体成 员签订租赁住房开发协议，获取集体建设用地的开发权，对开发方案进行规划，解决开发资 金问题，随后进行征地拆迁，安置房、基础设施建设，达到可出让条件以后进行土地转让； 政府通过设置相应土地出让条件确保企业在土地二级市场上获取部分土地开发权，或与集体 组织、成员签订开发合同获得集体建设用地使用权，进行租赁住房建设。 二、集体建设用地建设租赁住房各地主要政策探讨 1 、通过公开市场取得集体建设用地使用权的企业 根据北京市《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》的规定，北京市 允许农村集体经营性建设用地入市试点区域，在项目地块公开入市交易后，由土地竞得者进 行开发建设。 2、集体经济组织与其他类型经济组织共同设立的项目公司 北京、沈阳、武汉、成都、肇庆、南京、杭州、厦门、郑州、佛山都允许集体经济组织通过 入股、联营等方式与其他类型经济组织合作开发建设租赁住房项目，但是部分城市对于其他 类型经济组织的性质以及双方在项目公司中的持股比例有所要求。北京、南京规定，集体经 济组织和其他类型经济组织采用入股、联营等方式合作开发的，集体经济组织在项目公司中 的持股比例不得低于 51% 。北京、杭州和厦门要求集体经济组织合作的企业为国有企业，郑 州的要求更为严格，要求是国有控股公司。 三、集体建设用地建设租赁住房开发模式中的税务政策 （一）集体建设用地所有者税收规定 1、增值税 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016 〕36 号）附件 3 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使 用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。 2、企业所得税 农村集体经济组织因政府征收土地及地上建筑物而取得的房屋不征收企业所得税。 3、个人所得税 被拆迁人按照有关城镇房屋拆迁的有关规定取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 （二）项目主体（合营或联营企业） 1 、土地增值税 《财政部、国家税务局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048 号）第 二条之规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免 征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 因为《土地增值税暂行条例》并没有约定集体建设用地是否需要缴纳土地增值税，现行情况 下集体建设用地建设租赁住房中项目主体无须