中交巴南大型住宅项目定位报告.pptx

;;;重庆土地市场分析;;重庆房地产市场分析;重庆房地产市场分析;总结;巴南区土地市场;界石板块受融创、葛洲坝等开发商大规模拿地影响，土地成交量最多，但价格最低。 李家沱板块土地供应稀缺，但是房地产市场成熟，价格最高。 龙洲湾板块土地成交量和成交价已经超过传统的鱼洞、李家沱板块，发展势头良好。; 龙洲湾组团;近2年来，巴南区商品房供需相对平衡，去化稳定，楼市发展呈良性;;总结;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局 李家沱板块竞争市场分析;巴南区房地产竞争格局 李家沱板块竞争市场分析;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局 鱼洞板块竞争市场分析;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局 渝南大道板块竞争市场分析;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局 龙洲湾板块竞争市场分析;供需情况 2011-2014年9月，龙洲湾片区供应量逐年增长，销售面积近年来较为稳定； 2011-2014年9月，整体供需比1.26：1，市场较为平衡。;项目;;;;各产品表现力;各产品表现力;;;项目 融汇香山美墅;;各产品表现力;联排中套B户型套内面积约174㎡，赠送约70㎡;联排中套B户型套内面积约174㎡，新规下实际销售面积约245㎡;小结;发展趋势研判;;;;;项目区位;;位置;配套设施;配套设施;;;项目参数;楼面价对比;项目属性界定;;SWOT分析;;高层客户属性分析 区域特征;客户年龄主要在21-40岁之间，以新婚夫妇或三口之家为主。;;;别墅客群分析;区域客户深挖 客户姓名：李小姐 年龄：28岁 职业：私企职员 工作区域：南岸 家庭结构：转型期，考虑要小孩 购房目的：三口之家居住 购房考虑：高层;区域客户深挖;区域客户深挖;客群细分;客户特征;;;项目核心策略;纬立行将通过不同产品，不同容积率下排布方案的经济测算，验证上述策略的合理性 前提假设 综合区域内典型项目和区域在售项目均值计算，本次经济测算前提为：;物业类型配比;物业类???配比;;;;;本项目商 业价值;;;界石镇;;项目;2014.1-9龙洲湾商业成交情况;1999 年 五角场被列为上海重点发展的城市副中心；;随着区域价值提升，城市综合体商业价值实现最大化;商业机会论证 项目规划定位;方案论证;方案论证;方案七：容积率为2.23，商业体量占比13%，高层容积率4.0，别墅容积率1.1;;整体定位;住宅形象定位;商业形象定位;住宅客群定位;住宅客群定位;住宅客群定位;商业客群定位;商业客群定位;商业客群定位;产品定位—高层;产品定位—别墅;产品定位—风格;物业形态;产品设计建议;产品设计建议;产品设计建议;产品设计建议;产品设计建议;产品设计建议;产品设计建议;产品设计建议;产品设计建议;产品设计建议;产品设计建议;产品设计建议;产品设计建议;产品设计建议;;;;开发策略 分盘建议 别墅-高层分盘，案名分离，有助于拔高项目调性，方便项目后期营销 推盘，不至于业态混搭降低档次。;开发策略;开发策略;建议高层开发阶段如下：;建议别墅开发阶段如下：;开发策略 一期推盘计划;;阳光草坪;公园打造策略二 婚庆园打造：未来可将营销中心改造为婚庆会馆，借助公园景观优势打造婚庆基地， 充分利用项目景观资源，价值最大化。;入市时机建议;;营销中心建议;营销中心建议;营销中心建议;营销中心建议;营销中心建议;营销中心建议;营销中心建议;