昆山地安千灯项目市场研究及定位报告泛城.pptx

CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES致:昆山地安房地产开发有限公司昆山地安千灯项目市场研究及项目定位报告泛城(中国)综合住宅服务二○○五年六月目录第一部分 项目定位及发展建议第二部分 宏观市场研究第三部分 区域市场研究第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究第五部分 住宅供应及需求市场研究第六部分 项目研究第一部分 项目定位及发展建议第一部分 项目定位及发展建议项目总体定位长三角经济圈内距上海最近的升值潜力巨大的中高档居住社区供 应需 求项目研究总 体 定 位价格建议特别建议客户定位建议物业形态建议景观建议户型面积建议第一部分 项目定位及发展建议定 位 思 路承付35万元以上的客户购房需求市区、千灯及周边地区第一部分 项目定位及发展建议项目定位及发展建议本行建议本项目采取差异化的竞争策略可持续发展　昆山住宅市场未来供应量巨大，小高层楼盘众多。　千灯地区的房地产处于起步阶段，住宅档次普遍较低。因此，本项目在当地需要有所突破，与目前市场在产品档次上形成差异化竞争。　与昆山市区住宅相比，本项目需要在产品设计上有所突破，填补市区市场的空白点。第一部分 项目定位及发展建议定位方案选择定位方案有利因素不利因素综合评价方案一高档定位 易于在短时间内塑立发展商形象。 随着沿沪产业带启动区的发展，外资 企业的不断进入，高端消费群体数量 将有所增加。 与目前楼盘差距过大 ，市场需 要较长的培育过程。 与昆山市区高档楼盘形成较大 竞争区域处于启动阶段，高端 客户数量有限，局限性较大。根据本项目区域现状、当地住宅市场状况。本项目很难形成高档住宅概念，整体风险较大，可行性较弱。方案二中高档定位 本项目处于启动区　，地理优势较为 优越。 本定位所直接面对的客户将是企业中 层人员，从竞争性楼盘的目标客户群　来看，客源数量较多且发展潜力较大 较周遍楼盘品质有所提升，且成本不 会大幅增加。 客户层次较为单一。 随着市场的变化及沿沪产业带规 划的不断完善，市场的不确定因 素较大，将对本项目后期销售产 生一定影响。 周边可能有类似楼盘同期上市， 可能会有市场分流。该定位的可操作性较强，但本定位未考虑到未来市场对于本项目的影响，所以依然存在一定的弊端。我行建议本项目采用方案二，即采用中高档住宅的产品定位，既降低了项目操作的市场风险，又考虑到了整个市场发展对项目的影响。第一部分 项目定位及发展建议定 位 诠 释众多购房者不考虑来千灯购房的主要原因是交通不便利，所以必须让潜在购房者了解本项目的可达性好，另外需要强调本项目来往上海非常方便。目前千灯地区楼盘品质较差，缺乏高品质物业，住宅市场处于起步阶段，需要有所突破。项目所在区域现无商业配套设施，与现代人的生活需要无法匹配，需自身建设商业配套设施。在住宅市场起步阶段，做低档物业竞争激烈，没有必要；做高档市场风险巨大，市场培育成本很高，可行度较低；而中高档物业是较好的突破口，在成本方面也不会有很大增加。目标客户群第一部分 项目定位及发展建议项目首期目标客户群定位以外企、私企中层人员为主。在昆山众多，2003年外企工业总产值占81%；私企工业总产值占14%。这些企业的中层管理群购房消费能力强大。在昆山有稳定工作超过2年的常住人口。昆山外来人口众多占到总人口的近50%。这部分人群对自住型的住宅需求量巨大，且承付能力较高。新昆山人为主以中青年为主，新昆山人具有年轻化特征，喜欢赋有现代感，并能提供优良生活品质的住宅居住。本项目可以为他们提供这一生活空间。上海人为辅目前上海住宅价格甚高，交易成本不断增加。部分客户已经来昆山购房，主要为投资客。本项目可以配合沿沪产业带的发展作适当的宣传，未来投资潜力巨大，对上海投资者有很大吸引力。200028004000-4500元/平方米350045002500300040002000第一部分 项目定位及发展建议项目首期价格定位本行建议首期均价为3500元/平方米本项目建议价格拉开差距市场阻力千灯价格集中段张浦价格集中段市场供应少市区价格集中段建议本项目首期采取中价入市策略，既要和目前周边在售物业拉开差距，又必须考虑到区域市场尚未成熟的实际情况。均为需求市场可承受范围第一部分 项目定位及发展建议建筑类型及风格建议建筑类型建议本项目因容积率及建筑限高的限制只能建造纯小高层物业。从目前需求市场来看，小高层的需求量最大，对本项目有利。建筑风格建议本区域周边未来市场竞争激烈，产品趋于同质化。本项目在建筑风格上需要有别于其他项目，吸引购房者注意，形成差异化竞争。一房供大于求二房供略大于求三房供小于求四房供大于求市场现状二房面积供需平衡三房供应面积过大四房面积供需平衡第六部分 项目定位及发展建议项目首期房型面积及