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试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 2022年房地产估价师试题 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。（　） 答案：错 解析：本题考查的是房地产相关法律。《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系。2、合法利用下，如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值（　）市场价值。 A、低于 B、等于 C、高于 D、不确定 答案：B 解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。参见教材P92。3、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是( )。 A、 提高开发贷款利率 B、 降低开发贷款利率 C、 通货膨胀率下降 D、 降低房地产税费 答案：A 解析：因为提高开发贷款利率会导致开发商减少开发项目，因此房地产价格上升。4、成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有（ ）。 A．折旧费、房产税 B．管理费、保险费 C．维修费、投资利息 D．地租、维修费 E．管理费、利润 正确答案：AC 成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的，包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税构成。而利润、保险费、地租等属于准成本租金。5、平原河网地区的城市必须重点分析（　）的情况。 A、水文和地基承载力  B、地形、地貌  C、地质构造  D、地下矿藏的分布 答案：A 解析：本题考查的是城市用地评价。平原河网地区的城市必须重点分析水文和地基承载力的情况；山区和丘陵地区的城市，则地形、地貌条件往往成为评价的主要因素。地震区的城市，对于地质构造的情况就显得十分重要；而矿区附近的城市发展必须弄清地下矿藏的分布情况。6、下列情况中，需要设置沉降缝的有（ ）。 A.建筑平面的转折部位 B.高度差异处 C.建筑结构不同类型处 D.分期建造建筑的交界处 E.地震烈度7度地区 答案：A,B,C,D 解析：本题考查的是变形缝。设置沉降缝的情况有：（1）建筑平面的转折部位；（2）高度差异（或荷载差异）处；（3）长高比过大的砌体承重结构或钢筋混凝土框架结构的适当部位；（4）地基土的压缩性有显著差异处；（5）建筑结构（或基础）类型不同处；（6）分期建造建筑的交界处。选项E需要设置抗震缝。99。7、转让房地产时应缴纳的税费有（ ）。 A．营业税 B．城市维护建设税 C．印花税 D．个人所得税 正确答案：ABCD8、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是（ ）之日。 A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B．房屋拆迁许可证颁发 C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D．房屋拆迁实施 正确答案：B9、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有( )。 A、 建设工程规划许可证 B、 选址规划意见通知书 C、 项目设计方案的总平面图 D、 城市规划部门批准征用土地的计划任务 E 1/2000或1/500的地形图 答案：B,D,E 解析：[知识点] 房地产开发前期的规划管理10、甲公司为2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。 由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第