2022年房地产估价师试题（一）.docVIP

试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 2022年房地产估价师试题 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（　　）来选取。 A．估价假设和估价原则 B．价值类型和估价结果 C．估价程序和估价方法 D．估价目的和估价对象 答案：D 解析：在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。2、凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。（ ） 答案：对 解析：本题考查的是房地产中介服务行业组织。凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。3、（一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 正确答案： 1．公开市场价值标准的定义即在公开市场上可能形成的价格或类似含义。 2．成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。 3．收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本七率。 4．假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期。 5．以上参数均应用采用客观合理的（正常）、社会平均水平的数据。4、通常计算平均发展速度采用（ ）。 A．算术平均法 B．调和平均法 C．几何平均法 D．以上三者都不对 正确答案：C 计算平均发展速度采用几何平均法。5、房地产的流动性较好。( ) 正确答案：× [答案] × 房地产由于价值最大，加上具有不可移动和独一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常要花费相当长的时间，几周、几个月，甚至几年来寻找合适的买者，讨价还价的时间通常也较长，因此，房地产的流动性较差。 6、关于房地产变现能力的说法，正确的有（　）。 A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱 B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱 C.在建工程比现房的变现能力弱 D.熟地通常比毛地的变现能力弱 E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱 答案：A,B,C 解析：本题考查的是变现能力。不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会不同。影响因素主要有：房地产的通用性、房地产的独立使用性、房地产的可分割转让性、房地产的价值大小、房地产的区位、房地产的开发程度、该类房地产的市场状况。选项A，该房地产的通用性，即是否常见、是否被普遍使用。通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。选项B，该房地产的价值大小，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，常越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，面积较大的住宅一般比面积较小的住宅变现能力弱，大型商场一般比小店铺的变现能力弱；选项C，该房地产的开发程度，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱，在建工程一般比现房的变现能力弱。参见教材P66。7、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。 A、 最佳用途和最佳规模 B、 最佳集约度 C、 最佳规模和最佳集约度 D、 最佳用途 答案：C 解析：它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。8、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以划拨的方式取得。（ ） 此题为判断题(对，错)。 正确答案：×9、下列说法正确的是( )。 A、 当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成