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试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 2022年房地产估价师预测试题 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。 A.6.75% B.8.05% C.7.93% D.7.52% 答案：D 解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。 2、市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而进行预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 （ ） 此题为判断题(对，错)。 正确答案：×3、五年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m2归甲方所有，3000m2由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元/m2，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/m2，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。考前黑钻押题，超压卷瑞软件考前更新，下载链接  答案： 解析：甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000m2的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14年后的31年间采用市场租金计算；二是乙方3000m2，29年的收益价值。  （1）甲方2000m2的收益价值V1， 　　每次支付的两年合同租金＝1000×（1－30%）×100%×2000＝140（万元） 　　价值时点之后14年内租约租金现值：  注：关于2年利率的计算方法：采用复利计息法，两年期的利率为（1＋8%）2－1＝16.64% 　　第15年的市场净租金＝500×（1＋2%）14 ×（1－30%）×100%×2000＝92.36（万元）  V1＝554.9＋435＝989.9（万元） 　　（2）乙方3000m2（17－45年）29年的收益价值V2 　　第17年的市场净租金＝500×（1＋2%）16×（1－30%）×100%×3000＝144.14（万元）  （3）甲方权益的合理价格＝V1＋V2＝1557.48（万元） 『答案解析』收益期限假定为45年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。4、下列选项中，不属于房地产经纪机构代理形式的是（　）。 A.联合代理  B.独家代理  C.双重代理  D.次级代理  答案：D 解析：本题考查的是选择物业租售形式。代理的形式主要有：联合代理和独家代理；买方代理、卖方代理和双重代理；首席代理和分代理。5、下列关于保险职能的说法有误的一项是（ ）。 A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使 损失分散给众人 B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件 C．在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能 D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力 正确答案：C 在各种保险中，社会保险最能体现分配职能。6、乙公司筹集建房资金利用的信用形式为（ ）。 A．银行信用 B．商业信用 C．民间信用 D．国家信用 正确答案：AC7、比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（　） 答案：错 解析：本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。8、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成