沙龙：区域项目方法论.pptxVIP

区域项目方法论上的一些认识和启示;本次沙龙的目的是对区域项目市场调研和报告写作方法论的探讨，并尝试将一些方法阶段性固化下来;一、整体区域调研;区域项目市场调研中的要点;对于区域的研究我们界定为这样一个基本的价值模型：人在一定的空间内生产、生活消费、投资活动;;区域调查工作量大，并且资料很难整理。北京顺义新城研究的范围是：三组团108平方公里、规划人口90万。;首先应该构建有条理的市调内容和方法的结构体系，用Excel表格能便于此工作。;区域基础资料调研至少应包含以下7个主要方面;区域分类项目（资源）扫描，用于不同潜在的土地市场供给和竞争分析;区域分类项目（资源）扫描，用于不同潜在的土地市场供给和竞争分析;交通通达性调研表格，结合对当地人活动对空间距离尺度要求、出行方式的理解，来判断区域在城市体系中的地位和可能的角色（1）;交通通达性调研表格，结合对当地人活动对空间距离尺度要求、出行方式的理解，来判断区域在城市体系中的地位和可能的角色（2）;各区域用地性质和建设情况统计表，用于分析区域未来发展的可建设土地空间和规划导向。;产业现状统计表，用于梳理产业现状和预测发展趋势，并分析产业关联人口对于区域的影响。;区域竞争分析将全覆盖扫描和重要个案分析结合——全覆盖扫描。;区域竞争分析将全覆盖扫描和重要个案分析结合——重要个案分析。;宏观经济环境分析可分为基本面全覆盖分析和重要个案分析两部分（基本面分析）。;宏观经济环境分析可分为基本面全覆盖分析和重要个案分析两部分（重要个案分析）。;二、市调和分析中的结构化思维;项目过程中必须运用结构化分析;对于巽寮湾的整体发展战略，客户的初期目标是不明晰的，但我们认识到它可能是一个动态的过程。;客户的问题实际上是六个逐步递进的问题，这六个问题均可以纳入我们分析的框架之中;按照国际标准，一流的旅游度假地因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类;;;;案例同时揭示，以旅游为增长引擎，必须为区域准确定位，在战略规划上形成五种致胜要素;结构化分析举例：珠三角的企业别墅市场和会议市场规模是怎样的？;结构化分析结果：珠三角度假居住物业需求和类型分析;结构化分析举例：Resort居住物业不同使用需求的关键要素分析 ;机构性会议旅游市场需求细分(1/2) ;机构性会议旅游市场需求细分(2/2);不同机构性会议旅游细分市场的偏好排序;经济测算总结;将各测算项目分类;住宅测算基本思路;酒店测算基本思路;其他项目测算的共通之处;以能够体现各项目实际收益情况为原则;测算时不考虑开发模式的差异，均假设为客户自行开发;在测算初期对后期可能出现的很多情况或客户要求是无法考虑周全的，所以建议“细分到不能再细分”