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“生地 ”变 “熟地 ”的工作流程 一、土地收购整理储备的概念 （一）关于土地收购整理储备的概念。 2007 年 12 月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土地储备 管理办法》，在该办法中规定土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门 为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开 发、储存已备供应土地的行为。 此前， 2006 年 6 月，我市颁布实施的《天津市国有土地有偿使用办法》第三章第 十四条规定： 本市实行土地收购储备制度。土地收购储备，是指土地收购储备机构将列 入土地收购储备计划的土地实施收购、收回、征收，实施前期开发整理并予以 储存的行为。 上述两个概念，一个是着重从土地储备的目的和意义方面说的；另一个是 从工作实施的程序上说的。两者是统一的，表达了同样的意思。 （二）为便于开展工作，统一统计、报表口径，结合土地收购整理储备工 作的特点，根据天津市的实际情况，我们又将其细分为三个阶段，需要说明的 是，这个标准不是国家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一个内 部的工作阶段的分类方法，这里介绍一下。 第一阶段，土地收购阶段。 土地收购是指，土地收购整理储备机构与被收购土地原权属方签订土地收 购合同或协议，并将按合同或协议给予经济补偿的行为。在本市，以下行为可 认为是土地收购。 1、土地收购整理储备机构与使用国有土地的企事业单位签订土地收购协 议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按协议规定的期 限拆除地上物及腾空、移交土地。 1 / 13 2 、土地收购整理储备机构与拆迁实施部门，签订居民房屋拆迁协议，收回 住宅占用土地的使用权，明确补偿标准和居民安置方案，并将按该标准支付补 偿费用，协议对方将按规定的期限实施拆迁并移交土地。 3、土地收购整理储备机构与农村集体经济组织所在的区县人民政府、或土 地行政主管部门签订、或直接与被征地集体经济组织签订集体土地征收补偿协 议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定实施农村 集体土地征收的补偿、安置等工作，在规定的期限内移交土地。第二阶段，土 地整理阶段。 土地整理是指，土地收购整理储备机构根据土地收购协议的约定，在规定 的期限内支付土地收购补偿费用，土地被收购方按照协议的约定，在规定的期 限内实施地上（地下）物拆除的过程。被收购土地达到场清地平（ 净地“ ”）并 经土地收购整理储备机构验收合格后，即为土地整理工作完成。 在统计时，土地整理工作的完成情况，按照统计时点被收购土地的工作部 位进行描述，分为完成拆迁整理 80%以上基本形成 “净地 ”、完成拆迁整理 50%以 上、正在拆迁整理但未达到 50%三种状态。 1、完成拆迁整理 80%以上基本形成 “净地 ”的，是指已收购的单宗土地基本 达到 “净地 ”条件。 “净地 ”的含义为已收购土地的地上物拆迁完毕，且土地权属已 注销登记至土地收购整理储备机构名下。 2 、完成拆迁整理 50%以上的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整理进 度已达到 50%以上但未达到 80%的。 3、正在拆迁整理但未达到 50%的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整 理工作已经开始，但尚未达到整理 50%的状态。 三是土地储备阶段。 土地储备是指，土地收购整理储备机构实施收购的土地已经拆迁整理完 毕，并已配备规划指标，可随时上市进行交易的土地，如果要用一个有别于 “净 地 ”的词汇，我们认为 “熟地 ”比较恰当。 2 / 13 因此，我们所定义的土地储备，应同时具备 净地“ ”和规划指标两个条件， 缺一均不能称之为储备。 二、