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顾问课程讲义：开发流程及经济评价版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.01.08本门课程的目的了解房地产项目开发决策和流程环节掌握经济评价及其在决策中的作用课程分两节，预计时间3个小时；课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨。我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用关于开发流程：什么时间干什么事？什么事情谁来办？怎么办最好？环节容易出什么问题？流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：评价哪些指标？评价用在什么地方？如何进行评价？课题一：开发决策和流程环节房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？土地获取资源流通及再流通定位决策产品设计施工建设项目报建推广销售资源获取资源加工物业管理房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理土地获取企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？市场未来预期；项目或区域发展预期；规划条件的市场实现及经济实现；开发商企业发展战略和机会成本；竞争对手的情况分析。政府出让土地的方式拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）什么情况之下用什么方式？招标将会增多目前的现象：北京双限、深圳背负15%返还指标等定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理土地获取现有的土地政策的问题单一的供应主体导致的信息不对称；政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；价高者得的土地分配制度。土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致战略型高价——建业郑州北市区地块；（不在土地本身）转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低）资金密集型无地企业——金地龙华地块；（恶狼扑食型）非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）竞争对手分析变量分析地块分析起竞价格售价预测最高竞拍价过程加价地价变量初步地价最可能地价开发模式市场态势策略加价最乐观地价利润预期场外公关企业发展战略变量分析合理价格模型传统价格模型定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理土地获取企业如何在招牌挂中为自己谋利？设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给钱）。定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理土地获取主要决策问题（钱、地、人）：决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理土地获取项目决策案例——资金如何运作？城市背景：山东省某地级城市，2004.1地块情况：1036亩，r=1.3，30%高层挂牌：起挂1.36亿，原地安置（约2.4亿）开发商账面资金：4000万银行信用额度20000万，通过另一正在建设项目抵押，先拿12000万投入土地款（类违规）土地获取价格：1.46亿；抵押给上述银行再贷款8000万成本：1400元/平方米；启动资金：商品房建设+回迁建设资金平衡：快速的现金流满足平衡提前低价卖图纸：1690元/平，开盘800套，近两个亿；银行：快速放按揭，作为条件；施工付款：3个1/3，1/3房屋、1/3主材（开发商赊销）、1/3现金，±0开始付款；vs定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理土地获取开发商决策常见的问题是什么？举例说明：关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用，导致项目资金流出现问题；关于项目方向，几种死法？想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理土地获取包含的主要设计阶段：地块勘查测绘：提供设计依据，3—10天规划建筑设计：落实决策思路，3—6个月施工图设计：施工标准和结构形式，1—3个月景观设计：景观环境设计，2—3个月样板房及会所设计：营销环境设计，1个月讨论：常见的问题有哪些？进度问题：进度难以