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苏州威尼斯项目营销推广方案六大制胜攻击模式第一部分：商业广告6大定律》定律1：业态递进轨迹》定律2：市场置换定律》 定律3：主力店与人气店》定律4：运营时间定律》定律5 ：核心价值定律》定律6：Shopping Mall定律商业定律1：业态递进轨迹中国的商业业态，从50年代开始到目前为止已经经历了5代的发展历程：第1代商业：传统的老百货商店 * 如：广州百货商店、老重庆百货商店；第2代商业：个体户及商业街 * 如：白马服装市场、上下九步行街；第3代商业：Shopping Central名店中心 * 如：香港太古城、维多利广场；第4代商业：大型仓储超市 * 如：沃尔玛、家乐福、百佳等；第5代商业：Shopping Mall * 如：广州天河城（初级形态）；华南 Mall；正佳广场、 》业态是递进式关系，》新业态具有更强的生命力》新业态出现将会淘汰旧的业态商业定律2：市场置换定律1、置换定律的前提： 从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场的投资量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买量的增长速度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定律的影响。 市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业形态，新的一种业态诞生，相应必然会引发旧一种业态的没落。 商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力； 商业准Shopping Mall形态的全面启动；采用更新的业态方式及其变化；以保持活跃的市场竞争力。2、商业置换定律3、置换定律影响意义：商业定律3：主力店与人气店商业定律3：主力店与人气店 1. 主力店：* 如联华、华联、 Warlmat、家乐福、百盛、太平洋、王府井； 核心点： * 其作为信赖感的象征，一方面带动整个商业的人流量，另一 方面给租售实现信任前提。 2. 人气店：* 如麦当劳、肯德基、必胜客等等； 核心点： * 人气店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人气。商业定律4：运营时间定律[ 商业租赁的3、6、9、12运营时间定律 ] 【3】---从开业前提前3个月；进入装修备货期；强势促销期； 【6】---从开业前6个月；进入签约期；发售招租期； 【9】---从开业前9个月；进入洽谈期；公关招商期；【12】---从开业前12个月；进入投资意向考察期；新闻炒作期；商业定律5：核心价值定律 商铺的价值核心点 1、区位的价值2、市场的价值3、品牌的价值 商业业态的独特性及商业业态所形成的客流量；可比较同质业态的价值； 商业本身在区位的地位；商业的核心影响力可比较周边商铺的租售价值；商业主力店及人气点所带动的人气量价值可比较可比较相同主力店的价值商业定律6：Shopping Mall定律1、Shopping Mall ：集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游为一体的一站式消费中心；2、Shopping Mall：率先起源于美国，到目前已经成为欧美最主要的商业业态；3、世界上最大的Shopping Mall：加拿大埃德蒙顿的EATON`S CENTER，面积40万平米；4、开放式的Shopping Mall：较早期的Shopping Mall为封闭式形态，1985年，美国HORTON PLAZA标志着开放式Shopping Mall时代的到来；5、中国的天河城是目前仅能够参照的Shopping Mall；6、北京十五商业规划：西北、东南、东北、西南建设4个Shopping Mall；2001年11月，亦庄Shopping Mall 率先动工；7、华南 Mall、东方广场现代· 东方威尼斯价值体系构筑》商业价值》生活价值》商务价值》旅游价值“CBD共荣圈”重要组成部分 商业价值》苏州向西，大趋势--“新苏州”在城西共识》狮山路——苏州的小陆家嘴，未来的商业中心, 占尽人气、商气、交通之利》市政导向》超过80万的常驻人口就在周边生活价值》每年涌入的数以百万计的旅游购物军团者》现观苏州，却没有一个能够集中购物、休闲、娱乐为一体的体验一站式的新型购物方式（空间巨大）商务价值 》现代·东方威尼斯国 际大酒店 》雅高酒店集团强势进驻 》商务中央区的地标建筑》中国十佳旅游业城市旅游价值》每年涌入的数以百万计的旅游者》每年240亿美元的旅游收入市场蛋糕现代·东方威尼斯集商务地产 +娛乐地产商业地产 ＋旅游地产 ＋于一体的体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL如何推广现代·东方威尼斯？由于现代·东方威尼斯的物业形态具备城市功能形态，并非一个简单的社区或者商业中心，它所包含的推广领域包括：》城市与经济体系的整体格局（城市线）》苏州新西区强势发展