海洋城商业计划书.docxVIP

宁波奉化海洋城奥特莱斯 商业计划书v2 (内部资料) Ningbo - Fenghua Ocean City Outlets Project Proposal ( Internal Document) PAGE PAGE # TOC \o 1-5 \h \z 导言 1 \o Current Document 1.1奥特莱斯业态介绍 4 \o Current Document 1.2奥特莱斯业态在中国发展现状 5 \o Current Document 1.3发展前景 6 \o Current Document 1.4开发思路和计划 7 地块情况介绍 2 \o Current Document 2.1用地位置 8 \o Current Document 2.2环境条件 10 \o Current Document 2.3 交通条件 11 \o Current Document 2.4用地的有利条件 12 政府规划和支持力度 3 \o Current Document 3.1政府第三产业的发展思路 13 \o Current Document 3.2对旅游业的规划思路 13 \o Current Document 3.3地块周边的规划情况 14 153.4政府对本项目的支持力度 15 TOC \o 1-5 \h \z 开发初步方案 4 \o Current Document 定位方案 16 \o Current Document 4.2主题和特色 18 \o Current Document 4.3 概念方案 20 \o Current Document 4.4招商进展 22 4.5开发计划 26 \o Current Document 4.6投资规模 27 经营方案 5 \o Current Document 市场条件 28 \o Current Document 5.2物业经营方式 31 \o Current Document 5.3盈利状况 32 5.4投资估算 34 \o Current Document 5.5收益测算 35 . 合作方案 6 \o Current Document 原则 37 \o Current Document 双方分工 37 6.3股份和出资 37 6.4投资规模 37 \o Current Document 6.5经营责任 38 \o Current Document 6.6利益分配 38 \o Current Document 6.7长期合作意愿 38 1导言 1.1奥特莱斯业态介绍 奥特莱斯最早诞生于欧洲，近年来在世界各地迅速发展。目前美国的各个大中型 城市周边都有多个奥特莱斯业态。奥特莱斯在发展初期作为单个的“工厂直销店”， 以优惠的价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体的青睐，直销店成片成群 逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业 零售业态。 目前，奥特莱斯在美国约有200家，由于适合消费实际，经营状况普遍良好。在 亚洲地区，日本已有6家大型奥特莱斯和不少于30家的小型奥特莱斯，在韩国有1家 位于首尔远郊的大型奥特莱斯于2007年开业。生意都十分兴隆。 1.2奥特莱斯在中国的发展现状 奥特莱斯这种商业模式进入中国应该说正当其时。奥特莱斯模式把品牌、知识产 权和低价有效、合理地整合起来，成为在普通商品和高档商品中间特有的商业状态， 提供一种中等价位一一高档品牌一种特殊赢利模式，能满足目前中国消费者特别是长 三角地区消费者的需要。目前，越来越多的国际知名品牌进入这个地区，品牌和业态 的辐射效应日益明显，建造更多奥特莱斯的条件也日趋成熟。 目前，奥特莱斯在中国开设最早的有北京燕莎奥特莱斯，效益最好的是上海百联 奥特莱斯（青浦赵巷）。招商试运营中的有苏州金鸡湖和杭州休博园中的奥特莱斯。 还有待开发或正在开发的有武汉、成都、重庆、青岛等地的项目。 1.3发展前景 中国的品牌消费从发展前景来看还属于初期阶段，消费者有高档商品的消费冲 动，但尚不具备真正高档商品的消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了一 种可实现的消费模式，这种消费基础至少在十多年里不会有很大的改变，使得奥特莱 斯在未来的20年之内在中国具有良好的发展前景。为了适合中国消费的现状，境内外 大部分品牌拓展中国市场采用了专卖店发布信息，奥特莱斯开店实现商业利润支持专 卖店的经营策略，这种经营策略使奥特莱斯在中国的发展出现良好的市场前景，据专 家预测，在未来五年内，奥特莱斯将有近千亿的高档商品消费销售额，并逐年递增， 奥特莱斯在中国的发展前景被广泛看好。 1.4开发思路和计划 基